商品房認購書，是我們購房者常見的一種文書。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，認定該商品房認購書法律效力之前，還應(yīng)當看房地產(chǎn)商是否取得商品房預(yù)售許可證，不同的情況需要分別對待。現(xiàn)在，律霸小編將在下文就商品房認購書的法律效力分情況為你說明，希望對你有所幫助。

一、沒有取得預(yù)售許可證的情況下簽訂人購協(xié)議的效力。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。

根據(jù)以上解釋以及相關(guān)的立法背景來看，要簽訂一份受法律保護的商品房認購書必須滿足以下條件開發(fā)商已經(jīng)辦妥了立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)，也就是說只要認購書是在該手續(xù)辦理完之后簽訂的即使項目沒有辦理商品房預(yù)售許可證也是有效的。如果沒有辦妥以上審批手續(xù)，那么極有可能被法院認定為非法融資，甚至有合同欺詐之嫌疑，不但不受法律保護，嚴重的還會受到行政處罰甚至承擔刑事責任。

二、取得預(yù)售許可證的情況下簽訂的認購協(xié)議的效力。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。

該條的規(guī)定不是說所有的認購協(xié)議只要具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同，而是說，在項目取得了預(yù)售許可證的情況下才有條件將認購協(xié)議認定為商品房買賣合同。這其實是在出于防止開發(fā)商跟購房者簽訂了預(yù)約合同后通過法律允許的規(guī)避手法從而達到欺詐購房者、炒作房價、謀取暴利的目的權(quán)宜之計，還有待進一步的法律的出臺來徹底的解決這類問題。

按照民法理論，合同可以分為本約和預(yù)約。預(yù)約是指雙方簽訂合同約定將來簽訂一定合同的合同，將來簽訂的合同稱為本約。根據(jù)以上理論來分，認購合同即為預(yù)約，商品房買賣合同即為本約。兩者之間有著不同的性質(zhì)和法律效力，預(yù)約合同的訂立當事人一方只能請求對方按照預(yù)約合同的約定履行簽訂本約的義務(wù)，而不能直接按照其上面的標的條款請求對方予以履行。例如購房者與開發(fā)商簽訂了認購書，其上約定“本人購書簽訂之日起10日之內(nèi)正式簽約”只是房屋的出賣人向購房者發(fā)出了其在10日內(nèi)履行簽訂商品房預(yù)售合同的請求，而不是向購房者發(fā)出了必須要簽訂購房合同的要約。因此，如果認購書中有“在約定的期間內(nèi)部簽訂合同的，定金沒收”之類的約定是無效的。簡單的說，某人簽訂的認購書，只要在約定的期限內(nèi)根據(jù)認購書的條款去和開發(fā)商洽談商品房預(yù)售合同的具體事宜，就認為購房者已經(jīng)履行了認購協(xié)議約定的義務(wù)，至于能否就商品房預(yù)售合同達成合意不是認購協(xié)議要約束的事項。

以上就是我們關(guān)于商品房認購書的法律效力有哪些的詳細解答。總之，我們法律目前還未對商品房認購書有一個具體明確規(guī)定，在實踐中，我們解決該問題還需要結(jié)合該案件實際情況來處理，建議你盡早聯(lián)系律霸的專業(yè)律師，相信他們會給你一個權(quán)威的法律解答。