現(xiàn)在一些房地產(chǎn)開發(fā)商將商品房建設(shè)完畢后,并不是自己銷售,而是交給代理公司。這種是比較新穎的商品房銷售模式,為了規(guī)范各自行為,需要簽署一份房屋銷售代理合同。一份內(nèi)容完整的合同可以有效的避免糾紛。那么,簽署房地產(chǎn)代理合同注意事項是什么?下面我們一起跟隨律霸小編了解下。
一、簽署房地產(chǎn)代理合同注意事項是什么?
1、代理方式的選擇
房地產(chǎn)銷售代理方式按委托人對代理人授權(quán)的大小,可分為一般代理、獨家代理和包銷。一般代理,是指委托人在同一地區(qū)和期限內(nèi),可選定一家或幾家代理商作為一般代理人,根據(jù)代銷的實際數(shù)量按協(xié)議規(guī)定的辦法付給傭金,委托人可直接與該地區(qū)的買主成交,其直接成交部分,不向代理商支付傭金。獨家代理,是指委托人給予代理商在規(guī)定地區(qū)和一定期限內(nèi)享有代銷專營權(quán)的代理,委托人在該指定地區(qū)和時間內(nèi),不得委托其他第二個代理人,且商品房出售前的所有權(quán)歸委托人,由委托人負(fù)責(zé)盈虧。商品房包銷,與獨家代理十分相近,但不同之處在于包銷人承擔(dān)銷售剩余商品房的購買義務(wù)。
2、代理的期限及代銷的任務(wù)
代理商的代理不可能是無期限地售完為止,因此,開發(fā)商與代理商簽訂的銷售代理合同的主要條款之一便是確定銷售時間,同時,還要在合同里明確具體時間內(nèi)的銷售數(shù)額是多少,即明確具體的代銷任務(wù),銷售任務(wù)可以以平方米計算,也可以以套或幢計算,不管采用哪種計量方式,都要明確規(guī)定在某一具體的時間銷出具體數(shù)額的房產(chǎn)。
3、獎懲條款的設(shè)定
為了有力地促進(jìn)銷售代理工作,開發(fā)商在代理合同里設(shè)有獎勵條款,即如果代理商提前售完所代銷的物業(yè),應(yīng)該給予一定的獎勵。如根據(jù)提前的時間,設(shè)立不同的獎勵標(biāo)準(zhǔn)。同樣,為了讓代理商明確自已的責(zé)任,使代理商感到有壓力,開發(fā)商應(yīng)在合同里增加懲罰條款,在合同約定的時間里,如果代理商沒有售完約定的物業(yè),開發(fā)商有權(quán)按比例減少代理商的傭金,用這樣的機制,可以有效地調(diào)動代理商的積極性和主觀能動性,使他們的經(jīng)濟效益和銷售成績掛起鉤來。獎懲條款要結(jié)合上述代銷的任務(wù)來設(shè)定,這樣才能使代理商更加明確自已的責(zé)任,這樣才是開發(fā)商保護(hù)自身利益的有效手段。
二、房地產(chǎn)代理合同的特點是什么?
1、代理人只能以被代理人的名義和意志進(jìn)行代理活動代理人按代理合同從事代理行為,必須按被代理人的意志去進(jìn)行,對第三方講明其代理行為所產(chǎn)生的法律后果直接歸屬被代理人。這一點有別于經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中,經(jīng)紀(jì)人是以自己的名義進(jìn)行信息中介并撮合成交的,無須打他人的旗號。
2、代理人只能在代理權(quán)限內(nèi)從事代理活動代理的依據(jù)是被代理人委托的代理權(quán),代理人必須在被代理人的授權(quán)范圍內(nèi)從事代理活動,否則超越代理權(quán)限而訂立的買賣合同為無效合同。但代理人有權(quán)根據(jù)當(dāng)時當(dāng)?shù)氐木唧w情況,獨立地進(jìn)行代理活動,只要是在維護(hù)被代理人合法權(quán)益的前提下,代理人即可獨立地決定法律行為的具體內(nèi)容和具體方式。
由此可見,房地產(chǎn)代理公司和開發(fā)商簽署合同時,除了滿足合同基本要求后,還要在合同中確定代理方式,是一般代理、獨家代理還是包銷。并且,在代理合同中寫清銷售任務(wù)及代理期限。另外,獎勵政策也應(yīng)該在合同中給予明確。
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