在現(xiàn)實(shí)生活中，當(dāng)人們成立公司的時(shí)候，除了金錢可以作為出資方式，土地也可以作為資本之一來(lái)進(jìn)行入股合作，這也顯示出了土地的重要性。尤其這樣的現(xiàn)象在于農(nóng)村特別普遍，同時(shí)給農(nóng)民帶來(lái)了極大的利好機(jī)會(huì)。那么，我國(guó)土地入股流程是什么呢?小編綜合整理相關(guān)知識(shí)，為大家做出介紹。

一、土地入股合作模式是什么

土地入股，是指土地權(quán)利人將土地使用權(quán)和投資者的投資共同組成一個(gè)公司或經(jīng)濟(jì)實(shí)體。初級(jí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社處理社員私有土地的辦法。對(duì)社員入社的土地，根據(jù)其常年產(chǎn)量評(píng)定為若干股，作為交納股份基金和取得土地分紅的依據(jù)。評(píng)定社員入社土地的產(chǎn)量，主要根據(jù)土地的質(zhì)量和實(shí)際產(chǎn)量，以使每個(gè)社員的利益不受損害。土地入股并沒有改變土地私有制，但土地所有權(quán)已與使用權(quán)相分離，為進(jìn)一步過渡到土地公有制奠定了基礎(chǔ)。

二、我國(guó)土地入股流程是什么

國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)，是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)形成的國(guó)家股股權(quán)，按照國(guó)有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門委托有資格的國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。

1、注冊(cè)資本中以土地使用權(quán)出資的，公司章程應(yīng)當(dāng)就土地使用權(quán)出資事宜做出規(guī)定。

以劃撥土地使用權(quán)出資的，使用人應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府土地管理部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)后方能作為出資;城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地應(yīng)當(dāng)先依法征為國(guó)有土地后方能作為出資;農(nóng)村和城市郊區(qū)的集體所有的土地(除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外)應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣級(jí)人民登記注冊(cè)，核發(fā)證明，確認(rèn)所有權(quán)后方能作為出資。

2、委托具有相關(guān)資質(zhì)的評(píng)估公司評(píng)估土地使用權(quán)的價(jià)值。評(píng)估之后，才有可能確定自己的股份大小。

公司法第二十七條規(guī)定：“對(duì)作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。法律、行政法規(guī)對(duì)評(píng)估作價(jià)有規(guī)定的，從其規(guī)定”。

3、將土地使用權(quán)過戶登記于公司的名下。

公司法第二十八條規(guī)定：“股東應(yīng)當(dāng)按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額。股東以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入有限責(zé)任公司在銀行開設(shè)的賬戶;以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)”。

4、注意非貨幣財(cái)產(chǎn)的比例問題。

公司法規(guī)定“全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的百分之三十”

三、以土地使用權(quán)投資入股需要注意的事項(xiàng)：

1、土地出資是使用權(quán)出資，而不是所有權(quán)

2、用于出資的土地使用權(quán)，必須是國(guó)有土地，而且經(jīng)過有償出讓

(1)能夠作為財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的只是國(guó)有土地使用權(quán);

(2)從國(guó)家無(wú)償取得使用權(quán)的土地，依法不能作為出資使用，必須先向國(guó)家補(bǔ)交土地出讓金、辦理土地變更手續(xù)。否則根據(jù)《公司法解釋三》第8條規(guī)定，存在被人民法院認(rèn)定為“出資人未依法全面履行出資義務(wù)”的風(fēng)險(xiǎn)。

(3)以集體所有的土地對(duì)外投資，則必須先將集體土地通過“招拍掛”途徑變?yōu)閲?guó)有土地。

3、用于出資的土地使用權(quán)應(yīng)未設(shè)權(quán)利負(fù)擔(dān)

用于出資的土地使用權(quán)未設(shè)權(quán)利負(fù)擔(dān)，土地使用權(quán)必須是干凈的，沒有抵押權(quán)之類的權(quán)利負(fù)擔(dān)?！豆咀?cè)資本登記管理規(guī)定》第5條地2款規(guī)定，禁止“設(shè)定擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)等作價(jià)出資”《公司法解釋三》第8條規(guī)定，“出資人以設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)的土地使用權(quán)出資，公司、其他股東或者公司債權(quán)人主張認(rèn)定出資人未履行出資義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人在指定的合理期間內(nèi)解除權(quán)利負(fù)擔(dān);逾期未解除的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出資人未依法全面履行出資義務(wù)?！?/p>

4、交付使用并辦理土地使用權(quán)的過戶登記，兩項(xiàng)義務(wù)不可分割，否則股東沒有全面履行出資義務(wù)

《公司法解釋三》第10條規(guī)定，“出資人以房屋、土地使用權(quán)或者需要辦理權(quán)屬登記的知識(shí)產(chǎn)權(quán)等財(cái)產(chǎn)出資，已經(jīng)交付公司使用但未辦理權(quán)屬變更手續(xù)，公司、其他股東或者公司債權(quán)人主張認(rèn)定出資人未履行出資義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人在指定的合理期間內(nèi)辦理權(quán)屬變更手續(xù);在前述期間內(nèi)辦理了權(quán)屬變更手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其已經(jīng)履行了出資義務(wù);出資人主張自其實(shí)際交付財(cái)產(chǎn)給公司使用時(shí)享有相應(yīng)股東權(quán)利的，人民法院應(yīng)予支持。

出資人以前款規(guī)定的財(cái)產(chǎn)出資，已經(jīng)辦理權(quán)屬變更手續(xù)但未交付給公司使用，公司或者其他股東主張其向公司交付、并在實(shí)際交付之前不享有相應(yīng)股東權(quán)利的，人民法院應(yīng)予支持。”

5、稅費(fèi)成本

企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資的，根據(jù)不同稅種其處理有所不同，具體內(nèi)容如下：

【營(yíng)業(yè)稅】根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》(財(cái)稅[2002]191號(hào)文)規(guī)定：以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。

【土地增值稅】根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅[2006]21號(hào)文)第5條規(guī)定：對(duì)2006年3月2日以后發(fā)生的，被投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)為非從事房地產(chǎn)開發(fā)的或者說(shuō)被投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)并非將土地用于房地產(chǎn)開發(fā)的，暫免征收土地增值稅。

【企業(yè)所得稅】根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第25條規(guī)定，以非貨幣性資產(chǎn)出資超過賬面價(jià)值的部分應(yīng)繳納所得稅(國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外)。

【印花稅】根據(jù)印花稅規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移應(yīng)當(dāng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目征收印花稅，其計(jì)稅價(jià)格應(yīng)當(dāng)按評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)為依據(jù)。

綜上所述，我們可以得知，并不是任何土地都可以入股，而且土地入股的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的所有權(quán)。關(guān)于我國(guó)土地入股的流程，如果在公司注冊(cè)資本中進(jìn)行土地出資，必須先在公司章程中作出具體規(guī)定，也需要委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地的價(jià)值，最后一定要給予登記。