購買教育地產(chǎn)應(yīng)注意什么？

問題一：如果原戶主不遷出戶口，他能否辦理入戶手續(xù)？在這種情況下他該怎么辦？他在簽訂購房合同時應(yīng)該注意什么？

我們可以先為新業(yè)主辦理結(jié)算，然后動員原業(yè)主搬出戶口。

首先，房屋出售后，原業(yè)主在這里沒有固定住所，也不具備在這里登記戶口的條件。不得繼續(xù)以房屋所在地為住所。因此，原房屋所有人應(yīng)當(dāng)將其戶口遷移到有條件定居的地方，以便新房屋所有人可以遷移其戶口。原居民遷出但戶籍尚未遷出的，可以為新居民辦理落戶手續(xù)，然后采取措施動員原業(yè)主盡快辦理落戶手續(xù)。因此，新房主可根據(jù)證件向派出所申請辦理落戶手續(xù)。二是由于派出所不能強制原業(yè)主遷戶，在簽訂購房合同時，可以約定出賣人自簽訂合同之日起一定期限內(nèi)遷戶。逾期不遷出的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任。

另外，由于女生上學(xué)通常需要購買教育地產(chǎn)，購房合同中可以注明合同目的，雙方約定，因原產(chǎn)權(quán)人拒絕遷出戶籍，致使新產(chǎn)權(quán)人不能或延遲結(jié)算，影響子女入學(xué)的，買受人有權(quán)解除合同。通過以上違約解除條款，可督促原業(yè)主盡快辦理戶籍過戶手續(xù)。

問題二：原業(yè)主是否有義務(wù)協(xié)助新業(yè)主變更水電賬戶名稱，取決于原業(yè)主協(xié)助新業(yè)主變更水電賬戶名稱是否屬于合同義務(wù)。合同義務(wù)包括主要義務(wù)和附帶義務(wù)。附隨義務(wù)是指根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣以及誠實信用原則履行的通知義務(wù)、協(xié)助義務(wù)、保密義務(wù)等，以幫助實現(xiàn)支付的主體義務(wù)。

由于該房屋已歸新業(yè)主所有，而支付水電費的債務(wù)人也是新業(yè)主，因此水電賬戶的名稱應(yīng)與新業(yè)主的名稱相同。原房主變更水電賬戶名稱屬于購房合同所附的協(xié)助義務(wù)。即使購房合同中對此沒有約定，作為合同的附隨義務(wù)，原房主也有義務(wù)協(xié)助新房主變更水電賬戶名稱。

問題三：第三套房齡超過30年，如何辦理按揭貸款？

這要看雙方是否事先知道，購房前是否了解貸款條件。

如果在簽訂購房合同時，雙方約定付款方式為抵押貸款，但雙方不知道該房屋不能辦理抵押貸款，由于雙方無過錯，可以約定將付款方式改為一次性付款或分期付款，而出賣人變更支付方式后，應(yīng)當(dāng)給予買受人合理期限的準(zhǔn)備資金支付購房款。

如果購房人明知該房屋不能申請銀行貸款，仍在簽訂購房合同，應(yīng)承擔(dān)簽訂合同后可能產(chǎn)生的不利后果，即：，在不能申請銀行貸款的情況下，仍應(yīng)按合同規(guī)定按時足額向出賣人支付購房款；出賣人明知房屋不能獲得銀行貸款，卻隱瞞事實，買受人最終無法獲得銀行貸款，導(dǎo)致購房目的失敗的，買方有權(quán)終止采購合同。因此，如果購房者需要貸款購房，首先要向當(dāng)?shù)劂y行了解哪些房產(chǎn)不能申請按揭貸款，購房時要注意房產(chǎn)的面積和年限，以免簽訂購房合同后無法獲得貸款。

問題四：購買租賃期未滿的教育地產(chǎn)，如何結(jié)算已付租金？

剩余的租金可以用購置款抵消，一旦取得所有權(quán)，就可以獲得收入權(quán)。首先，根據(jù)《合同法》第229條規(guī)定，“租賃期間租賃物權(quán)屬發(fā)生變化的，不影響租賃合同的效力”，即銷售不違反租賃原則。原承租人可以要求繼續(xù)租賃教育用房，直至租賃期滿。為此，建議購房者應(yīng)了解房屋是否已出租、是否已出租、租賃期限是否即將屆滿、租金和押金的收取情況，以及承租人是否同意解除租賃合同，最好在房屋買賣合同中一并結(jié)算。由于都是貨幣性債務(wù)，雙方可以約定在購房價格中沖抵，以避免法律糾紛的風(fēng)險。

其次，如果雙方?jīng)]有就此達成一致，根據(jù)《物權(quán)法》，新業(yè)主在取得房屋所有權(quán)后享有出租房屋的權(quán)利，而原業(yè)主在簽訂協(xié)議時違反了《合同法》規(guī)定的誠實信用原則，未披露事實后續(xù)租金已向新業(yè)主收取，損害了新業(yè)主的合法權(quán)益，因此新業(yè)主可以據(jù)此向新業(yè)主支付租金，原業(yè)主要求賠償經(jīng)濟損失。

購買教育地產(chǎn)時，我們應(yīng)注意上述常見注意事項。在購買教育地產(chǎn)時，一定要有所了解，不要讓現(xiàn)有的認知錯誤造成自己的損失。如果您對此有任何疑問，可以在線咨詢律霸。你知道嗎