但從法律角度看，小產(chǎn)權(quán)房是違法的，很多人擔(dān)心其無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證而被迫拆除。小產(chǎn)權(quán)房能買嗎？值得買嗎？小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)證“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個(gè)法律概念，而是在社會(huì)實(shí)踐中形成的一個(gè)共同名稱。

所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)民集體土地上建造的不繳納土地出讓金等費(fèi)用的房屋。其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)的，因此被稱為“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房”或“小產(chǎn)權(quán)房”。

鄉(xiāng)政府發(fā)行的所謂小產(chǎn)權(quán)實(shí)際上沒有不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。

這種房子沒有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售證，國(guó)土房管局也不會(huì)備案購(gòu)房合同。所謂產(chǎn)權(quán)證不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房可以交易嗎？首先要明確小產(chǎn)權(quán)房包括兩種：

一種是建在集體建設(shè)用地上的。也就是說，房子建在“宅基地”上。法律允許農(nóng)村集體組織在集體土地上建房。只要依法辦理相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。二是集體企業(yè)用地或者占用耕地的違法建設(shè)。違反《中華人民共和國(guó)土地管理法》，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)建設(shè)。因此，建造小產(chǎn)權(quán)房并不違法。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民只有宅基地使用權(quán)。農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民出售房屋的交易不能得到法律的承認(rèn)和保護(hù)，不能辦理土地使用證、土地使用證和土地使用證、房地產(chǎn)證、契稅證等法定手續(xù)。由此可以看出，小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓、出售給非集體成員的第三人。但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓，而是說轉(zhuǎn)讓或者出售的對(duì)象是有限的，只能在集體成員內(nèi)部進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和置換。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)是什么？

由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)和轉(zhuǎn)讓受到諸多限制，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具有普通商品房的使用性質(zhì)，而不具有普通商品房的法律性質(zhì)，不是商品房。因此，商品房法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房無(wú)效，人民法院不能適用《商品房銷售法律規(guī)定》和《司法解釋》處理小產(chǎn)權(quán)房案件，而且很難維護(hù)買家的權(quán)益。同時(shí)，由于小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房合同無(wú)效，根據(jù)法律規(guī)定，購(gòu)房人只能要求開發(fā)商返還購(gòu)房款并按同期銀行貸款利率支付利息。

但根據(jù)現(xiàn)有案件，買受人明知該房屋為小產(chǎn)權(quán)房，仍因自身過錯(cuò)購(gòu)買的，人民法院可以不予支持其賠償請(qǐng)求。而即使開發(fā)商違約，買方的權(quán)利也無(wú)法得到保障，因?yàn)楹贤菬o(wú)效的。

由于小產(chǎn)權(quán)房是法律不承認(rèn)的，不需要在房管部門備案，也不屬于政府監(jiān)管范圍，所以在房屋使用過程中，如果出現(xiàn)一些房屋質(zhì)量問題和公共設(shè)施維護(hù)問題，救濟(jì)渠道非常有限。同時(shí)，由于購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法得到法律的承認(rèn)和保護(hù)，未經(jīng)國(guó)家房地產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買后也無(wú)法合法轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。這對(duì)住宅的保值增值也有很大影響。所以我想提醒大家，不動(dòng)產(chǎn)登記可能會(huì)導(dǎo)致一批小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主低價(jià)出售。買房子的時(shí)候，你必須保持清醒。不要為了貪圖低價(jià)而買沒有房產(chǎn)證的房子，損害自己的利益。你知道嗎