[網(wǎng)友咨詢]

我們家是安置房。我們按照拆遷順序選擇房子。選房后，我們簽訂了預(yù)約合同，交了1萬元定金，一周內(nèi)交了房價的70%。我把房價的70%交到開發(fā)商賬戶后，和他簽了一份正式的商品房銷售合同，但告訴我房子已經(jīng)賣了，合同是和別人簽的，他們是60號，我是72號，所以不能和你簽。我不要別的房子。開發(fā)商寫了一份聲明，承認(rèn)一套房子賣了兩次（他沒有寫，我問過公證人，所以他最后寫了），并開具了房屋付款收據(jù)。如果我不想要房子，我怎么能要求開發(fā)商賠償我呢？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定：“因下列原因之一，不能實現(xiàn)商品房買賣合同目的的，可以采取下列措施之一：有下列情形之一的，買受人不能取得該房屋的，可以要求解除合同，退還已支付的購房款和利息，出賣人也可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未通知買受人將房屋抵押給第三人的；（2） 商品房買賣合同訂立后，出賣人將房屋賣給第三人。”相關(guān)知識：如何處理“一房兩賣”糾紛。出賣人先后與兩個不同的買受人簽訂合同后，對后一個買受人履行了合同義務(wù)，辦理了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。在這種情況下，兩份房屋買賣合同都是有效的。但是，合同中的買受人實際取得了房屋所有權(quán)，因為合同履行后成立的合同。此時，前、后兩位買受人所享有的債權(quán)性質(zhì)不同：后一位買受人是房屋的所有權(quán)人，因為他的債權(quán)已經(jīng)得到滿足，所以他所享有的是房屋所有權(quán)所產(chǎn)生的物權(quán)債權(quán)。原買受人享有的是房屋買賣合同產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán)。債權(quán)請求權(quán)是對出賣人的一種付款請求權(quán)，特別是受償權(quán)。對銷售標(biāo)的不具有直接控制和排他性影響。即使銷售標(biāo)的物已經(jīng)被占有，由于房屋所有權(quán)已經(jīng)登記轉(zhuǎn)讓給后來的買受人，房屋的占有也失去了法律依據(jù)，構(gòu)成無權(quán)占有，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還房屋的義務(wù)。根據(jù)《合同法》第一百一十條第一款的規(guī)定，出賣人不履行非貨幣義務(wù)或者履行非貨幣義務(wù)不符合合同約定的，買受人在法律上或者事實上不履行的，不得要求履行。出賣人違反該義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。也就是說，合同標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有，實際履行已經(jīng)不可能。在這種情況下，不存在強(qiáng)制實際履行的問題。這時，合同上的債務(wù)就變成了損害賠償?shù)膫鶆?wù)。出賣人將房屋出售給前買受人并辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記后，出賣人與后買受人就同一房屋訂立買賣合同。

此時，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，出賣人不再是房屋的所有權(quán)人。賣家就是別人賣的東西。《合同法》第一百三十二條第一款規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物屬于出賣人或者出賣人有權(quán)處分”，不屬于出賣人、出賣人無權(quán)處分的標(biāo)的物，不構(gòu)成買賣合同的標(biāo)的物。關(guān)于無權(quán)處分制度，《合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)，無處分權(quán)人經(jīng)債權(quán)人承認(rèn)或者訂立合同后取得處分權(quán)的，合同應(yīng)有效。這兩項交易的過戶登記尚未完成。

兩次交易未辦理過戶登記的，房屋所有權(quán)仍由出賣人享有，兩次交易的買受人不取得房屋所有權(quán)。原則上，買受人只能通過債權(quán)保護(hù)的方式來保護(hù)自己的權(quán)益。連續(xù)買賣合同產(chǎn)生的雙重債權(quán)是平等的，沒有等級關(guān)系，因此前買受人和后買受人都必須隨時要求出賣人履行債務(wù)。買賣合同中買受人的一項權(quán)利也是履行的重要內(nèi)容，即行使請求房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的權(quán)利。在兩債權(quán)實現(xiàn)構(gòu)成競爭關(guān)系的前提下，先取得登記申請權(quán)的債權(quán)具有優(yōu)先效力。因此，就兩個合同的履行而言，首先應(yīng)當(dāng)按照登記請求的先后順序確定最先行使登記請求權(quán)的買受人的優(yōu)先權(quán)。同時請求的，按照約定的履行期限到目前為止的先后順序確定履行期限達(dá)到前一個履行期限的合同買受人的優(yōu)先權(quán)；一個合同約定了履行期限，另一個合同沒有約定履行期限的，未約定履行期限的合同買受人優(yōu)先行使登記申請權(quán)；未約定履行期限的合同買受人優(yōu)先行使登記申請權(quán)，筆者認(rèn)為，自合同成立之日起，兩份合同的買受人有權(quán)申請登記，但簽訂在先合同的買受人有權(quán)在合同成立前申請登記，因此，優(yōu)先合同應(yīng)當(dāng)受到合同簽訂順序的保護(hù)。但這種保護(hù)并不是確認(rèn)原買受人擁有房屋所有權(quán)，而是保護(hù)原買受人優(yōu)先行使登記請求權(quán)。登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受理原買受人的登記申請，法院可以判決強(qiáng)制出賣人履行原合同，并督促其及時辦理登記手續(xù)。

如果您的情況比較復(fù)雜，我們還提供律師在線咨詢服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎