【國有土地上房屋征收與補償的基本程序】

隨著城市化的不斷發展，城市無限擴張與土地資源有限供給的矛盾日益突出。因此，舊城改造已成為當今城市發展的重要選擇。舊城改造必然涉及大量房屋被拆除。由于舊城改造和新城開發利益巨大，加之以往城市房屋拆遷管理法律法規不完善、不完善，違法占地、強拆、違法建設猖獗，嚴重侵害了房屋合法權益業主，擾亂了正常的建筑市場秩序，滋生了城市建設中的腐敗現象，損害了政府的形象。《中華人民共和國國有土地上房屋征收與補償條例》的頒布實施，對國有土地上房屋征收與補償進行了必要的規定。為了幫助公民更好地理解本法，監督地方政府和有關行政機關在國有土地上房屋征收過程中的行為，國有土地上房屋征收與補償的基本程序概括如下：一、房屋征收的基本原則。（一）維護社會公共利益的原則。（2） 保護被征收人合法權益的原則。（3） 公平補償原則。（4） 民主決策、正當程序和公開結果的原則。二是房屋征收的目的。（1） 國防和外交的需要；（二）政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；（三）科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災的需要，由政府組織實施的文物保護、社會福利、市政公用事業等公用事業；

（4）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（5）城市舊區改造的需要（六）法律、行政法規規定的其他公共利益需要。三是建設單位應向房屋征收部門提出申請。

[提交申請時應提交下列文件]

（1）符合國民經濟和社會發展計劃的建設項目證明文件（由發展和改革部門頒發）；

（2）符合國家經濟和社會發展計劃的建設項目證明文件符合土地利用總體規劃（國土資源部下發）；

（3）建設項目符合城鄉總體規劃和專項規劃的證明文件（城鄉規劃部門批準下發）；（四）經濟適用住房項目建設和舊城改造項目列入國民經濟和社會發展年度計劃的證明文件（住房城鄉建設廳、發展改革廳批準下發）；（五）配套文件房屋征收補償資金支付文件（財政部門或金融儲蓄機構出具）。第四，房屋征收部門應當制定補償方案，報市、縣人民政府。（1） 市、縣政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證、公布，并征求公眾意見，公示期不少于30日。（2） 市、縣級政府將根據民意及時公布征求意見和修改情況。其中，如果多數人不同意舊城區改造，市縣政府應組織聽證會，修改方案。五是市、縣人民政府作出房屋征收決定。（1） 市、縣政府在作出房屋征收決定前，應當按照規定進行社會風險評估；房屋征收涉及人數較多的，由政府常務委員會會議討論決定。（2） 在作出房屋征收決定前，應當足額繳納補償費，存入專門賬戶，專款專用。（3） 市、縣政府作出房屋征收決定后，應當及時公告。公告應當載明征收補償方案、行政復議權和行政訴訟權等。（四）被征收人對市、縣政府作出的房屋征收決定不服的，依法可以申請行政復議或者撤回行政訴訟。（5） 市縣政府和房屋征收部門要做好房屋征收與補償的宣傳和解釋工作。依法被征收的，應當同時收回國有土地使用權。6拆遷調查。（1） 市、縣政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門對征收范圍內未登記的建筑物進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償。（2） 房屋征收部門應當組織對征收范圍內房屋的權屬、位置、用途、建筑面積進行調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果將公布給專家。（3） 房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內新建、擴建、改建或者改變用途；房屋征收部門應當將上述事項書面通知有關部門，暫停辦理有關手續。暫停期限不得超過一年。7賠償范圍。市縣政府對被征收人的補償包括：（一）對被征收房屋價值的補償；（二）對被征收房屋造成的拆遷和臨時安置的補償；（三）補償被征收房屋造成的停產停業損失。市、縣人民政府應當制定被征收人的補助和獎勵辦法。8補償值的確定。（一）被征收房屋的價值補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋同類房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法進行評估確定。

（2）房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，由多數決、隨機選擇等方式確定。（3）房地產價格評估機構獨立進行房屋征收評估，客觀公正，任何單位和個人不得干預。（4） 房屋征收部門向評估機構出具委托書，并與其簽訂評估合同。（5） 房屋征收部門應當將個人住戶初步評估結果向承租人公示。（6） 住戶初步評估結果公示期滿后，評估機構應當向房屋征收部門提供被征收房屋的整體評估報告和住戶評估報告，房屋征收部門應當將住戶評估報告過戶被征收人。（七）對被征收房屋評估價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格鑒定專家委員會申請鑒定。9補償模式。

被征收人可以選擇貨幣補償或房產交換。（1） 貨幣補償。征收部門根據雙方協商或評估確定的價值給予資金貨幣補償。（2） 房屋產權交換。被征收人選擇交換房屋產權的，由企業所得稅所在地人民政府決定