上海市住房保障和房屋管理局關(guān)于貫徹落實(shí)《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》的意見本文就實(shí)際操作中涉及的有關(guān)問題提出如下意見：在房屋征收補(bǔ)償涉及的相關(guān)價(jià)格中，以《實(shí)施細(xì)則》第二十八條“評估均價(jià)”作為計(jì)算參數(shù)，確定相關(guān)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)復(fù)核、評估，被征收房屋的評估價(jià)格發(fā)生變化的，不影響評估均價(jià)。

以《細(xì)則》第三十一條中的“折算單價(jià)”作為識別貧困戶用途的參數(shù)。區(qū)（縣）人民政府制定折算單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，參照政府在房屋征收范圍內(nèi)制定的產(chǎn)權(quán)交易房屋價(jià)格。二是關(guān)于房屋征收補(bǔ)償由房屋管理部門依法管理。第三，在住宅和非住宅房屋征收補(bǔ)償方面，如果承租人或公共房屋承租人選擇了住宅和非住宅房屋征收的貨幣補(bǔ)償，貨幣補(bǔ)償按住宅建筑面積和非住宅建筑面積分別計(jì)算，合并后的貨幣補(bǔ)償為該房屋的補(bǔ)償金額。

被征收人或者公有住房承租人選擇換房的，應(yīng)當(dāng)按照上述合并后的貨幣補(bǔ)償款進(jìn)行換房并結(jié)清差價(jià)；被征收人或者公有住房承租人申請生活困難的，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)換前項(xiàng)合并后之金錢補(bǔ)償，依本實(shí)施細(xì)則第三十一條之規(guī)定。4承租人的戶籍遷出城市或者在公共住房租賃期間死亡時(shí)，補(bǔ)償協(xié)議主體的確定。

房屋征收范圍內(nèi)的公共房屋承租人死亡的，與本市常住戶口的共有人繼續(xù)履行租賃合同；沒有共有人的，具有本市常住戶口的配偶、直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。有一人以上繼續(xù)履行合同的，由雙方協(xié)商確定承租人。

房屋征收決定作出前，雙方未達(dá)成一致意見的，由征收范圍內(nèi)的第三方公共信用評估機(jī)構(gòu)組織協(xié)商。如有異議，公共房屋出租人應(yīng)當(dāng)按照《上海市房屋租賃條例》的有關(guān)規(guī)定，以書面形式確定公共房屋承租人，確認(rèn)的公共房屋承租人為補(bǔ)償協(xié)議的簽訂主體。5在執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私人租賃住房的界定上，《細(xì)則》所稱執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私人租賃住房，包括房屋管理部門租賃的私人租賃住房，住房管理部門在私人住房政策實(shí)施后出租的私人租賃住房，《城市私人住房管理?xiàng)l例》實(shí)施前的1983年12月17日出租的私人租賃住房，私人租賃住房建立了租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)，租賃關(guān)系延續(xù)至今。被征收人和房屋承租人提供的下列材料，作為確定政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私人出租住宅的依據(jù)：

（一）當(dāng)時(shí)的房屋租賃協(xié)議；

（二）租金支付證明<（三）1983年12月17日前被征收房屋承租人戶籍已申報(bào)的證明。已登記的房屋，建筑面積一般以房地產(chǎn)權(quán)證和房地產(chǎn)登記簿記載為準(zhǔn)；房地產(chǎn)權(quán)證記載與房地產(chǎn)登記簿記載不一致的，除非有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿有誤，否則以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。未登記的房屋，以有關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)。實(shí)際建筑面積小于有關(guān)批準(zhǔn)文件記載建筑面積的，以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)。建筑面積未記載在有關(guān)批準(zhǔn)文件中的，或者沒有批準(zhǔn)文件但有有關(guān)材料證明該房屋在1981年以前建成并用于居住的，以房屋管理部門認(rèn)可的房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)現(xiàn)場測量的建筑面積為準(zhǔn)。

租賃的公共非住宅房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準(zhǔn)。對于公共租賃住房，以《公共租賃住房證》記載的建筑面積為準(zhǔn)；《公共租賃住房證》記載的居住面積，建筑面積按下表折算系數(shù)計(jì)算：

住宅

戶型獨(dú)立住宅

（花園住宅）新力

住宅新廠房

（帶電梯，成套）新廠房（不帶電梯，成套）新廠房（無電梯，不成套）“兩萬戶”新廠房舊巷住宅簡易房折算系數(shù)2061.831.822.001.981.941.651.541.25，2001年用于居住并已計(jì)算收租的，1.2米至1.7米（含1.7米）的高度，按實(shí)際居住面積的1/2和前款規(guī)定的折算系數(shù)計(jì)算；超過1.7米的部分，建筑面積按實(shí)際居住面積和前款規(guī)定的折算系數(shù)計(jì)算。在其他情況下，不計(jì)算建筑面積。（1） 原設(shè)計(jì)為非住宅的，在作出房屋征收決定時(shí)繼續(xù)作為非住宅使用的，認(rèn)定為非住宅；（2） 公共房屋承租人與公共房屋出租人簽訂公共非居住房屋租賃合同，建立公共非居住房屋租賃關(guān)系的，可以認(rèn)定為非居住房屋；（三）房地產(chǎn)權(quán)證和房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利是一個(gè)單位，可以認(rèn)定為非住宅房屋，但該房屋產(chǎn)權(quán)明確記載為住宅或者實(shí)際用于職工及其家庭居住的除外；（4） 原設(shè)計(jì)為住宅的，經(jīng)市或者區(qū)（縣）房屋管理部門批準(zhǔn)改為非住宅用途的，除另有規(guī)定外，可以認(rèn)定為非住宅。但在2001年11月1日前，將住宅用房作為經(jīng)營場所并取得營業(yè)執(zhí)照的，可以認(rèn)定為非住宅用房；2001年11月1日后，將住宅用房作為經(jīng)營場所并取得營業(yè)執(zhí)照并擅自將住宅改為非住宅用房的，可以認(rèn)定為非住宅用房經(jīng)市或者區(qū)（縣）房屋管理部門批準(zhǔn)，不得認(rèn)定為非住宅用房。8《意見》實(shí)施之日起施行，有效期至2016年12月31日。上海市住房保障和房屋管理局