什么是集體土地入市？

集體土地入市是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人用于投資或者籌集各種非農(nóng)建設(shè)資金的土地。主要包括：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益性用地和公共設(shè)施用地，以及農(nóng)村居民點(diǎn)用地。農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)，簡(jiǎn)言之，就是農(nóng)村集體土地可以像商品一樣在市場(chǎng)上交易，但不能用于商品房開(kāi)發(fā)。

集體土地入市交易規(guī)則

政府有責(zé)任規(guī)定集體土地入市交易規(guī)則和市場(chǎng)秩序。在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)中，集體土地應(yīng)當(dāng)與國(guó)有土地具有相同的進(jìn)入規(guī)則。

首先要明確集體土地進(jìn)入市場(chǎng)的供給市場(chǎng)主體。一級(jí)市場(chǎng)是集體經(jīng)濟(jì)組織的村民會(huì)議或者村民代表大會(huì)；土地股份合作社是股東大會(huì)。集體土地建設(shè)用地使用權(quán)是否市場(chǎng)化，只有股東才有決定權(quán)。村支部書(shū)記、村委會(huì)主任只是他們委托的代理人，他們無(wú)權(quán)決定某一塊集體土地是否進(jìn)入市場(chǎng)，以防止村支部書(shū)記、村委會(huì)主任等少數(shù)人肆意出租或變賣(mài)為自己的利益轉(zhuǎn)讓集體土地。二級(jí)市場(chǎng)的主體是建設(shè)用地使用權(quán)人或集體土地宅基地使用權(quán)人。他們只能轉(zhuǎn)讓依法取得的建設(shè)用地使用權(quán)或者宅基地使用權(quán)。不得自行設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)，不得將承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為建設(shè)用地使用權(quán)出租、轉(zhuǎn)讓。

產(chǎn)權(quán)交易方式應(yīng)與國(guó)有土地市場(chǎng)相同，采取租賃（即年租）、轉(zhuǎn)讓?zhuān)崔D(zhuǎn)租）、拍賣(mài)、招標(biāo)、掛牌、定價(jià)、合資等多種方式。一般來(lái)說(shuō)，如果需求方想長(zhǎng)期投資，他愿意租房；如果供應(yīng)方想有長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入，他愿意租房；如果需求方有多個(gè)競(jìng)買(mǎi)人，他可以拍賣(mài)；如果公共設(shè)施用地可以招標(biāo)或上市；這取決于交易雙方的意愿，沒(méi)有必要堅(jiān)持現(xiàn)行法律允許的股份和合資企業(yè)兩種定價(jià)方式。這是因?yàn)槿绻扇」煞莼蚝腺Y的方式定價(jià)，集體土地的所有者和使用者將成為股東或合伙人，必須參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。一旦手術(shù)失敗，血便再也回不來(lái)了。因此，農(nóng)民普遍愿意采取租賃的形式，不愿意對(duì)股份定價(jià)。政府不應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定交易方式，只需制定租賃或轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)準(zhǔn)文本格式和拍賣(mài)、招標(biāo)、掛牌的法定程序即可。

集體土地入市需要土地市場(chǎng)監(jiān)管。市場(chǎng)管理者需要做的是：收集土地供需雙方的信息，審核供需雙方信息的合法性（集體土地入市的代理人是否受集體經(jīng)濟(jì)組織的委托，提供的集體土地是否具有合法產(chǎn)權(quán)，土地用途是否符合土地用途區(qū)劃的用途控制規(guī)則），并規(guī)定交易規(guī)則和提供交易場(chǎng)所。集體土地的供應(yīng)不需要申請(qǐng)和政府批準(zhǔn)。政府不應(yīng)該通過(guò)這種方式壟斷建設(shè)用地供應(yīng)。建設(shè)用地與耕地配置的平衡點(diǎn)應(yīng)該由市場(chǎng)來(lái)決定，而不是由政府來(lái)決定。市場(chǎng)交易的租金和地價(jià)不應(yīng)由市場(chǎng)管理者來(lái)調(diào)節(jié)，而可以由中立的中介機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估，由供需雙方平等協(xié)商或競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)機(jī)制來(lái)決定。

以上是小編整理的相關(guān)資料魯巴網(wǎng). 綜上所述，對(duì)于集體農(nóng)地流轉(zhuǎn)，需要考慮如何建立一種交易成本低、保護(hù)農(nóng)民權(quán)益的流轉(zhuǎn)模式。對(duì)于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，要協(xié)調(diào)改革措施，盡快解決地方債務(wù)問(wèn)題。如果您有任何其他問(wèn)題，請(qǐng)?jiān)诰€咨詢(xún)律師。你知道嗎