1。如果土地是宅基地,要到村委會(huì)辦一張變更土地面積的證明,然后拿著證明和宅基地證到國(guó)土部門辦理宅基地面積變更土地證。然后拿著變更面積的土地證到房管局辦理宅基地房產(chǎn)證。如果土地是國(guó)有土地,就不能辦理。超出面積的房屋屬于違法建筑,將被強(qiáng)制拆除。只有在建房屋重建的土地證面積內(nèi),才能申請(qǐng)房產(chǎn)證。土地使用證與房產(chǎn)證的關(guān)系:
土地使用證與房產(chǎn)證應(yīng)統(tǒng)一,并可隨有關(guān)資料變更。現(xiàn)實(shí)中,多數(shù)業(yè)主只有房屋所有權(quán)證,但如果土地所有權(quán)證在自己手中,就應(yīng)該一致,否則會(huì)影響房屋的銷售。只有持有房產(chǎn)證和土地使用證,才能稱為現(xiàn)房。
根據(jù)規(guī)定,購(gòu)買未來住房應(yīng)當(dāng)使用商品房買賣標(biāo)準(zhǔn)合同,不能使用現(xiàn)有住房。在建的房子不難確定是否是未來的房子,以及建成后是否是現(xiàn)房?不一定!
根據(jù)國(guó)家對(duì)“現(xiàn)房”的銷售規(guī)定,已建成的房屋不等于“現(xiàn)房”,已入住的房屋不等于“現(xiàn)房”,只有取得房產(chǎn)證和土地使用證的房屋才稱為“現(xiàn)房”。這類現(xiàn)房銷售不再需要《銷售許可證》,而是要查驗(yàn)《房地產(chǎn)許可證》,簽訂合同時(shí)不必使用標(biāo)準(zhǔn)的商品房銷售合同。買這種房子對(duì)購(gòu)房者是有利的,但購(gòu)房者要有敏銳的眼光。別沖動(dòng)。買錯(cuò)“現(xiàn)房”比買未來房更容易讓自己被動(dòng)。
未取得土地使用證、房地產(chǎn)證的房屋,無論是已建房屋還是有人居住,仍應(yīng)按預(yù)售期出售。除預(yù)售許可證外,購(gòu)房者還應(yīng)特別注意所購(gòu)房屋是否已抵押。有人認(rèn)為某小區(qū)已經(jīng)入住,或者業(yè)主拿到了房產(chǎn)證,他們認(rèn)為買這種房子是安全的。其實(shí),這里有一些誤解。購(gòu)房者一定要明確,房子有獨(dú)立產(chǎn)權(quán),可以單獨(dú)抵押,別人的房子沒問題,并不代表你想買的房子沒問題。其實(shí),如果房子是建的,不提前出售,就更有可能被抵押。
還有一種情況,那就是“尾房”。房子建好后,還有幾套要賣。預(yù)售許可證已過期,房地產(chǎn)許可證尚未頒發(fā)。這種“無證”的房子不能買,但買的時(shí)候一定要查清楚。最好的辦法是在預(yù)售合同登記備案后堅(jiān)持付款,不見兔子決不投鷹。購(gòu)房者尤其要注意《北京市國(guó)土資源和房屋局關(guān)于印發(fā)北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實(shí)施意見的通知》中的新規(guī)定:“商品房竣工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證,自取得房地產(chǎn)權(quán)證書和商品房銷售用地使用權(quán)證之日起持有房屋權(quán)證。商品房竣工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)權(quán)證的,可以自取得商品房竣工備案表之日起4個(gè)月內(nèi)繼續(xù)進(jìn)行商品房預(yù)售;但是,自取得竣工備案表之日起滿4個(gè)月的,不得進(jìn)行商品房預(yù)售。”這一規(guī)定意味著,有一套房子已經(jīng)建好了,預(yù)售許可證本身還沒有到期,但由于取得了4個(gè)月的竣工備案表而沒有取得房地產(chǎn)許可證,因此不能出售。農(nóng)村土地使用證申請(qǐng)。
2。提交農(nóng)村居民個(gè)人身份證或戶口簿復(fù)印件。三。土地權(quán)屬材料(1982年5月14日前,提交村、隊(duì)權(quán)屬來源證明;1982年5月14日后,提交農(nóng)村房屋使用證;97年4月后,提交農(nóng)村房屋建設(shè)申請(qǐng)和農(nóng)村建設(shè)用地審批)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土資源管理辦公室進(jìn)行地籍調(diào)查、地籍調(diào)查、申請(qǐng)人現(xiàn)場(chǎng)勘界,對(duì)相鄰地塊進(jìn)行簽章,填寫地籍調(diào)查表,繪制地塊草圖。三是先由鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土資源管理辦公室進(jìn)行審核,再報(bào)縣國(guó)土資源局審核,檢查土地材料是否合法,土地界線是否有爭(zhēng)議,土地面積是否準(zhǔn)確。4、 審批
經(jīng)審查符合“土地面積清楚、界線準(zhǔn)確、權(quán)屬合法、無爭(zhēng)議”的原則的,可以批準(zhǔn)并公示。一個(gè)月內(nèi)無爭(zhēng)議的,由縣人民政府頒發(fā)集體土地使用證。
土地使用證轉(zhuǎn)讓手續(xù):將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及雙方身份證明提交國(guó)土部門。土地使用證變更:根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第六條的規(guī)定,依法變更土地所有權(quán)、使用權(quán)的,以及因地上建筑物、構(gòu)筑物等轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的依法應(yīng)當(dāng)向土地所在地縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門申請(qǐng)土地變更登記,登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法辦理土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更,自變更登記之日起生效。依法改變土地用途的,必須持批準(zhǔn)文件向土地所在地縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門申請(qǐng)土地變更登記,原土地登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法辦理變更登記。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、變更時(shí),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)變更登記,并持變更房屋權(quán)屬證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記,由同級(jí)人民政府土地管理部門核發(fā)變更房屋權(quán)屬證書土地使用權(quán)證書。土地使用證出讓金:土地收益是指土地使用者將土地使用權(quán)(包括與地上建筑物一并出讓)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí),按照出讓土地交易金額的規(guī)定比例向財(cái)政部門支付的價(jià)款或者土地使用者將土地使用權(quán)(包括與地面建筑物一并出租)出租給其他使用者時(shí),按照規(guī)定的租金收入比例向財(cái)政部門支付價(jià)款。土地出讓金是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者時(shí),按照規(guī)定向土地使用者收取的土地出讓總價(jià)(土地出讓交易總額);或者土地使用期限屆滿,土地使用者向土地管理部門繳納的土地出讓金;或者原通過行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的土地使用者有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股、投資的,并按規(guī)定補(bǔ)足土地出讓價(jià)款。土地增值稅是指單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物,以轉(zhuǎn)讓所得為基礎(chǔ)取得收入,包括貨幣性收入、物質(zhì)性收入和其他收入,向國(guó)家繳納的稅款。不包括通過繼承或者贈(zèng)與無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的行為。土地使用稅,是指市、縣、鎮(zhèn)、工礦區(qū)使用土地的單位和個(gè)人,根據(jù)實(shí)際占用土地面積,由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照規(guī)定征收的一種稅。土地開發(fā)費(fèi)是指住宅小區(qū)開發(fā)所需的前期項(xiàng)目的預(yù)計(jì)投資
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湯旭杰律師,江蘇宗澤律師事務(wù)所專職律師,從業(yè)以來,一直秉承嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)的理念,專注于將理論知識(shí)與辦案實(shí)務(wù)相結(jié)合,善于發(fā)掘當(dāng)事人的痛點(diǎn),在法律框架下給出有效的解決方案,以精湛的業(yè)務(wù)和高度負(fù)責(zé)的敬業(yè)精神,務(wù)求每一個(gè)案件最大限度維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,得到了當(dāng)事人的一致好評(píng)!
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