該房屋是買受人的私有財(cái)產(chǎn)，享有永久所有權(quán)和使用權(quán)。這塊土地屬于國家。一般來說，70年使用年限是指住宅用地的使用年限，是在土地出讓過程中確定的（商業(yè)用地40年、綜合用地50年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年）。實(shí)際上，70年的商品房用地年限很少，大多在30-60年左右。因?yàn)槭褂脡勖菑膰肄D(zhuǎn)移的時(shí)間算起的，加上開發(fā)周期，最短的時(shí)間是1-2年，而你手中的使用壽命不到70年。如果開發(fā)商囤積一段時(shí)間或多次易手，時(shí)間會更短。70年后，國家有權(quán)收回土地作他用，但必須補(bǔ)償你的房子。當(dāng)然，您也可以通過繳納土地出讓金繼續(xù)享有土地使用權(quán)。

這個(gè)問題是大家關(guān)注的焦點(diǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在國家正在制定一部新的物權(quán)法，對土地使用年限、期滿后是否收取土地出讓金、收取多少都會有規(guī)定，都在討論中，沒有最后的結(jié)論。

很多人在討論房子時(shí)，從經(jīng)濟(jì)分析的角度，都以房子的使用年限70年為標(biāo)準(zhǔn)，很多買房的人也認(rèn)為自己的房子已經(jīng)70歲了。因?yàn)槲覀兎孔拥耐恋厥褂脵?quán)是70年，政府也承認(rèn)70年后可以自動續(xù)期。那么多人買房，他們滿足于等70年。然而，這是真的嗎？實(shí)際上，70年只是土地的使用年限，而房屋的實(shí)際使用年限，在中國，普通住宅和商品房，是50年的設(shè)計(jì)年限。而且，這50年只是結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)壽命，也就是說，設(shè)計(jì)師可以保證房子在50年內(nèi)不會倒塌，不會發(fā)生事故。50年后，房子成了廢品。就像汽車一樣，它必須在退休后報(bào)廢。此外，你的子孫和你（如果你當(dāng)時(shí)能活下來的話）是否愿意住在沒有任何安全保障的老房子里？也許你不得不說，50年后，我會換房子。別擔(dān)心。我還沒說完。我剛才說的是結(jié)構(gòu)，一棟房子，分為四大類：建筑結(jié)構(gòu)、水電。50年只能保證你的建筑結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。水電怎么辦？我告訴你，水電站的設(shè)計(jì)壽命最多只有30年，必須使用高質(zhì)量的產(chǎn)品。而據(jù)我所知，建筑業(yè)水電所用的材料大多只能滿足要求，甚至有很多達(dá)不到要求。因此，根據(jù)目前使用的水電材料，使用壽命最多只有25年。也就是說，25年后，你的房子必須大修，包括更換老化的電纜、生銹的水管、更換變壓器等等。當(dāng)然，這必須由你所在社區(qū)的每個(gè)人共同承擔(dān)，物業(yè)肯定不會為你承擔(dān)費(fèi)用。

如上所述，你買二手房時(shí)要小心。很多人買房超過五年是因?yàn)槲迥瓴皇斩惖恼撸麄冋J(rèn)為自己買的房子很劃算。讓我告訴你另一個(gè)事實(shí)。由于當(dāng)時(shí)建筑技術(shù)和造價(jià)的限制，90年代的房屋大多質(zhì)量低劣。從結(jié)構(gòu)上看，可以使用30年（我現(xiàn)在住的房子只有10年）是非常好的，換句話說，如果你買一套10年以上的二手房，雖然設(shè)計(jì)壽命是50年，但你必須考慮30年報(bào)廢的可能性，也就是說，你的實(shí)際使用壽命只有20年左右年。也許你一拿到它就要進(jìn)行大檢修了。那50年以上的房子呢？有兩種可能，一種是直接報(bào)廢，另一種是請有關(guān)專家對結(jié)構(gòu)進(jìn)行評估加固。但根據(jù)我國目前的建設(shè)情況，50年內(nèi)能夠通過評估并具備加固條件的房屋，我認(rèn)為不到10%，加固成本相當(dāng)可觀。如果直接報(bào)廢，你就不會和解。我買的是70年。怎么會變成50年。也許現(xiàn)在對你來說比較劃算。到時(shí)候，我們可以和所有的業(yè)主一起在廢棄的土地上建新房子。當(dāng)時(shí)土地是免費(fèi)的，房價(jià)也不高，所以很劃算。但你忽略了一個(gè)重要的事實(shí)：這是國家允許的嗎？現(xiàn)行國家政策對報(bào)廢房屋新建房屋沒有任何規(guī)定，你能通過這么多審批條件嗎？而且，國家不允許業(yè)主自己建房，農(nóng)民在自己的宅基地建房。通過審批非常困難，更不用說即將使用的土地了。因此，國家發(fā)布的70年自動續(xù)期聲明只是為了安撫大家！50年后，你的房子就要報(bào)廢了。如果不允許你再建一次（當(dāng)時(shí)國家從未說過允許你再建一次），你能做什么？你在做什么？我認(rèn)為我們必須等待國家的拆除。如果你幸運(yùn)的話，你可能會得到20年的土地使用費(fèi)再次買房。建筑耐久性是指建筑物按其設(shè)計(jì)功能的正常使用年限。建筑物的耐久性由主體結(jié)構(gòu)決定，可分為四個(gè)層次。

通常是指根據(jù)房屋的設(shè)計(jì)功能，房屋的正常使用年限。主體結(jié)構(gòu)確定的耐久期分為以下四個(gè)等級：第一級為100以上，適用于重要建筑物和高層建筑。二次耐久期為50-100年，適用于一般建筑。三級耐久性為25-50年，適用于二級建筑。四級耐久性小于15年適用于臨時(shí)建筑。鋼結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)70年，腐蝕生產(chǎn)50年，非生產(chǎn)80年；

2。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡化結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)等）：生產(chǎn)50年，腐蝕生產(chǎn)35年，非生產(chǎn)60年；一級磚混結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)40年，腐蝕生產(chǎn)30年，不生產(chǎn)50年；二級磚混結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)40年，腐蝕生產(chǎn)30年，不生產(chǎn)50年；一級磚木結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)30年，腐蝕生產(chǎn)20年，不生產(chǎn)40年；

6。二級磚木結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)房屋30年，腐蝕生產(chǎn)房屋20年，非生產(chǎn)房屋40年；

7。三級磚木結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)房屋30年，腐蝕生產(chǎn)房屋20年，非生產(chǎn)房屋40年；

8。結(jié)構(gòu)簡單：10年。

建筑殘值率隨建筑結(jié)構(gòu)的不同而變化，其參考值一般如下：1。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：0；2。磚混結(jié)構(gòu)一級：2%；3。磚混結(jié)構(gòu)二級：2%；4。磚木結(jié)構(gòu)一級：6%；5。磚木結(jié)構(gòu)二級：4%；6。磚木結(jié)構(gòu)三級：3%；7。簡單結(jié)構(gòu)：0。

房屋剩余價(jià)值：房屋達(dá)到使用年限后不能繼續(xù)使用的舊材料的價(jià)值。清潔費(fèi)用：拆除房屋和清除廢物的費(fèi)用。

殘值：殘值-清潔成本。

殘值率：殘值/住房成本