一是做好拆遷準(zhǔn)備的調(diào)查論證工作。

在房屋拆遷準(zhǔn)備階段，律師們對房屋拆遷單位進(jìn)行拆遷的能力和被拆遷房屋的情況有著深刻的認(rèn)識。有時，一些單位的房屋拆遷不知道自己的能力，低估了困難。他們往往未經(jīng)充分論證就申請拆除。將來拆遷工作困難的時候，他們心情沮喪，怨聲載道。因此，有必要了解拆遷單位是否具備各種實施條件和能力，從而幫助拆遷單位做出決策。要充分了解搬遷群眾的情況。被拆遷人往往涉及各行各業(yè)，身份各異，房屋的面積和權(quán)屬也會非常復(fù)雜。最近，我所在的服務(wù)拆遷單位在地上拆除了一個中央機(jī)關(guān)的房子。談判過程非常困難，但我在申請拆遷時沒想到會遇到這樣的困難。因此，有必要調(diào)查被拆遷人的情況，論證其可行性，合理確定拆遷范圍和規(guī)模。二是開展拆遷行政審批。

申請房屋拆遷許可證前，必須做好建設(shè)項目審批等相關(guān)工作。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第七條規(guī)定，申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房屋拆遷行政主管部門提交下列材料：

（一）房屋拆遷批準(zhǔn)文件建設(shè)項目；

（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（3）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；

（4）拆遷計劃和拆遷方案；

（5）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的補(bǔ)償安置資金證明。《廣西壯族自治區(qū)城市房屋拆遷管理條例實施細(xì)則》第三條規(guī)定，城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于舊城區(qū)改造、生態(tài)環(huán)境改善文物古跡保護(hù)。第七條規(guī)定，拆遷補(bǔ)償安置資金數(shù)額不得低于房屋拆遷補(bǔ)償安置資金預(yù)算總額的80%，拆遷人員提供的安置房可以計入價格。因此，對于拆遷條件的落實，必須在申請拆遷許可前充分了解并做好準(zhǔn)備。現(xiàn)在拆遷一般都涉及舊城改造，而拆舊建新往往與城市規(guī)劃密切相關(guān)。表面上看，這是一項新工程，但實質(zhì)上，政府是在推進(jìn)城市改造，加強(qiáng)城市建設(shè)。因此，在拆遷前，一定要與政府溝通，為今后項目的順利發(fā)展做好準(zhǔn)備。當(dāng)然，做一些工作的直接目的是申請和取得房屋拆遷許可證。拆遷許可證必須公布。二是補(bǔ)償安置階段的律師工作。一是調(diào)查搬遷群眾及其房屋情況。

首先，調(diào)查并取得被拆遷人的房屋所有權(quán)證，了解房屋面積。其次，確定拆遷范圍。房屋出租的，應(yīng)當(dāng)確定房屋所有人和承租人的身份。原房屋所有人死亡的，應(yīng)當(dāng)確定繼承人。二是做好房屋拆遷評估工作。

在拆遷過程中，要摸清被拆遷房屋的價值。因此，法律特別規(guī)定了房屋拆遷評估的概念和程序。城市房屋拆遷評估是指根據(jù)被拆遷房屋的位置、用途、建筑面積等因素，對房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行評估，以確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額。房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不含拆遷補(bǔ)助、臨時安置補(bǔ)助、非住宅房屋拆遷停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償、被拆遷房屋自裝修補(bǔ)償。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第三十八條規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)委托依法設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行評估，確定房屋拆遷補(bǔ)償方案中的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。《城市房屋拆遷評估指導(dǎo)意見》（建房發(fā)[2003]234號）第六條規(guī)定，市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會公布一批資質(zhì)高、綜合實力強(qiáng)、社會信譽(yù)好的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋拆遷評估評估機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開透明，采取被拆遷人投票或者被拆遷人抽簽的方式。從以上兩部法律法規(guī)來看，如何確定評估權(quán)限并不相同。事實上，被拆遷人往往不愿確定評估機(jī)構(gòu)，拒絕評估。拆遷戶有時涉及上百戶，協(xié)商確定評估單位比較困難。因此，在實踐中，一些評估是由政府部門委托進(jìn)行的，相當(dāng)一部分評估是由拆遷單位委托進(jìn)行的，因此評估結(jié)果往往難以被拆遷人認(rèn)可。在實際工作中，存在兩種情況：一是拆遷單位委托的評估單位未與被拆遷人協(xié)商，或者雙方協(xié)商仍不能就評估單位的選擇達(dá)成一致；二是部分被拆遷人委托評估單位自行進(jìn)行評估。本案中，有被拆遷人和被拆遷人共同委托的兩個評估結(jié)果。如何解決這兩種情況？一方面，要理解法律的基本精神，把工作做細(xì)做細(xì)。另一方面，我們也暴露出法律和政策的不完善。我們建議在今后的立法中加以完善。

由于評估往往受拆遷方委托，為了保證評估結(jié)果的客觀性和公正性，保護(hù)拆遷方和房屋承租人的合法權(quán)益，被拆遷房屋的評估報告應(yīng)當(dāng)送達(dá)拆遷方和被拆遷人房屋承租人。法律賦予拆遷相對人，即被拆遷人和房屋承租人對評估報告的知情權(quán)和異議權(quán)。所謂知情權(quán)，是指應(yīng)當(dāng)將評估報告的內(nèi)容發(fā)送給對方，使其知曉。異議權(quán)是指對方對評估結(jié)果有異議的，只有在被拆遷人和承租人的知情權(quán)得到充分保護(hù)，異議權(quán)得到充分行使的情況下，方可向有關(guān)機(jī)構(gòu)提出異議，如申請重新評估、評估等，被拆遷房屋評估報告可以作為確定被拆遷房屋價值的依據(jù)。

拆遷當(dāng)事人對評估報告有疑問或者異議的，可以向原評估機(jī)構(gòu)提出，申請復(fù)核。原評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評估報告中對拆遷人和被拆遷人提出的問題進(jìn)行充分說明，包括評估依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選擇以及評估結(jié)果的過程。拆遷當(dāng)事人對評估報告有異議，評估機(jī)構(gòu)不能充分說明的，可以委托其他評估機(jī)構(gòu)重新評估。對原評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果、復(fù)核結(jié)果有異議的，或者其他評估機(jī)構(gòu)委托的評估結(jié)果與原評估結(jié)果不一致，經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成一致意見的，估價委托人可以在收到估價報告、復(fù)評結(jié)論或者復(fù)評報告后15日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合專家委員會的鑒定工作，向?qū)＜椅瘑T會提供鑒定報告、鑒定技術(shù)報告和鑒定所需的其他有關(guān)資料。房地產(chǎn)價格評估專家委員會認(rèn)為評估報告不合法、不規(guī)范、不合理的，應(yīng)當(dāng)指定其中一家評估單位進(jìn)行重新評估；拆遷當(dāng)事人對重新評估仍有爭議的，他們可以再次向?qū)＜椅瘑T會申請鑒定。第三，要做好c