[案例]

2005年7月，某市某工業(yè)企業(yè)通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓，以1000萬元的價格取得國有土地使用權(quán)，并與市國土資源局簽訂了轉(zhuǎn)讓合同。取得土地面積3500平方米，其中開發(fā)建設(shè)3000平方米，總投資1.5億元。該企業(yè)在當月取得建設(shè)用地審批后，立即開工建設(shè)。但由于資金問題，在投資3000萬元、開工建設(shè)900平方米廠房后，于2006年7月停止了廠房建設(shè)。由于該土地長期未開發(fā)利用，市國土資源局曾兩次向該企業(yè)下發(fā)通知進行處理。2008年8月，市國土資源局對該企業(yè)無償收回閑置土地進行處罰。該企業(yè)不滿意，認為該地塊建設(shè)總投資4000萬元，并在土地上建了900平方米的廠房，因此該土地不應(yīng)是閑置土地。

[疑問]

如何識別閑置土地？閑置土地如何處理？市國土資源局對該企業(yè)的處罰是否正確？

[分析]

本案主要涉及閑置土地的認定和處置。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條和《閑置土地處置辦法》第二條的規(guī)定，下列四種情形應(yīng)當認定為閑置土地：一是超過國有土地有償使用合同規(guī)定的開發(fā)建設(shè)開工日期，或者超過建設(shè)用地批準書規(guī)定的開發(fā)建設(shè)開工日期的；二是超過建設(shè)用地批準書規(guī)定的開發(fā)建設(shè)開工日期的，《國有土地有償使用合同》和《建設(shè)用地批準書》沒有明確開發(fā)建設(shè)的開工日期，自《國有土地有償使用合同》生效或者土地管理部門出具的《建設(shè)用地批準書》之日起一年內(nèi)未動工建設(shè)的；三是開始開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)總面積不足1/（三）占開發(fā)建設(shè)總面積的3%，或者投資額占總投資25%以下，未經(jīng)批準暫停開發(fā)建設(shè)1年的；四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

在這種情況下，企業(yè)雖然已經(jīng)開工建設(shè)，但其900平方米的開發(fā)建設(shè)面積還不到應(yīng)開工的3000平方米開發(fā)建設(shè)面積的1/3，而3000萬的投資（不含征地成本）還不到1.5億總投資的25%。自2006年7月起，未經(jīng)市國土資源局同意，企業(yè)停止開發(fā)建設(shè)一年以上的，該土地應(yīng)視為閑置土地。

閑置土地處置

國務(wù)院《關(guān)于促進節(jié)約集約利用土地的通知》（國發(fā)[2008]3號）重申：土地閑置兩年以上，依法應(yīng)當無償收回的，應(yīng)當無償收回，重新安排使用；土地閑置一年以上不滿兩年的，按照出讓或者劃撥地價的20%征收土地閑置費。對閑置土地，特別是閑置房地產(chǎn)，要征收增值地價。

根據(jù)上述規(guī)定，本案企業(yè)土地已閑置兩年，依法應(yīng)當無償收回。市國土資源局是對的。但值得注意的是，各級國土資源管理部門在依法處置閑置土地的同時，要注意與土地使用者的溝通協(xié)調(diào)，這也是閑置土地順利處置的關(guān)鍵。你知道嗎