以租代征的定義、發展現狀、案例及法律分析？

1。以租代征的定義？“以租代征”是指擅自將農用地轉為建設用地的行為。所謂“以租代征”，是指通過出租農民集體土地進行非農建設，擅自擴大建設用地規模。其實質是逃避農用地轉用和土地征收的法定審批，擴大規劃外建設用地規模，逃避繳納相關稅費和履行耕地占補平衡的法定義務。自1999年1月1日新《土地管理法》實施以來，它在許多地方滋生。后來，在清理整頓土地市場秩序的過程中進一步蔓延升級。政府違法建設的動機在于加快發展速度和城市化進程。近年來，大量涉及征地拆遷的行政違法行為生動地刻畫了一些官員對發展的渴望和對政績的片面認識。當非法征地成為眾矢之的，中央三令五申嚴加整治時，一些地方開始尋求新的圈地方式。由當地政府和村委會簽訂的所謂“行政租賃”現象應運而生。企業租賃土地的目的是為了盈利。許多違法用地的企業無視國家產業政策，公然上馬一些因投資過大而受到明確限制的項目。2006年4月，長沙市國土資源局查處雨花區李坨鎮違法用地案件76件，涉及土地409.73畝，其中基本農田354.8畝，一般耕地47.1畝。共有14.4萬平方米的建筑被非法占用。湖南省國土資源廳提出以下建議：依法拆除違法占用建筑物，恢復耕地；將5名責任人移送司法機關處理。湖南省紀委、監察廳向有關責任人提出了相應的黨紀政紀處理意見。2004年3月至2006年11月，王文莊鎮8個行政村未經批準，將集體土地非法出租給30家非農建設企業。共違法出租土地904.5畝，其中耕地344.2畝；30家企業中，有22家已占用建設用地并已竣工。

天津市國土資源和房屋局提出如下建議：沒收8個村委會的違法土地租賃收入，并處違法收入5%的罰款。對違法占地、竣工的22家企業，對其中10家違反土地利用總體規劃占用土地的，責令限期拆除新建建筑物和其他設施，恢復原狀；其他12家企業被責令沒收違法占用土地上的新建建筑物和其他設施。天津市紀委監察局向有關責任人提出了相應的黨紀政紀處理意見。第三，法律分析我國土地管理法規定國家實行土地使用管理制度。國家制定土地利用總體規劃，明確土地用途，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。目前，只有省級以上政府有權審批征地和農用地轉用。征用涉及基本農田或者基本農田以外其他土地的耕地35公頃以上，其他土地70公頃以上的，必須經國務院批準。

正是為了擺脫這些制約，一些地方政府玩起了“以租代征”的把戲，試圖通過一張租約掩蓋真相，使市、縣甚至鄉鎮政府真正擁有了“征地權”。在這個問題上，農民和地方政府的利益是高度一致的。此外，一些用地單位也希望通過“以租代征”的方式更方便地占用土地，這使得“以租代征”的趨勢越來越強烈。在一定程度上，土地利用管理制度將是“架空的”。造成這一現象的主要經濟原因是：（1）由于“以租代征”可以突破建設用地指標的限制，可以開展“建城運動”，變相建立和擴大開發區，解除地方經濟發展的土地瓶頸制約，“以租代征”成為一些地方應對國土資源管理高壓局面的權宜之計。盡管這些官員明白“以租代征”是明顯的違法用地行為，但他們仍然默許、縱容甚至直接參與這種行為。在一些地方，“以租代征”是在政府直接參與下完成的，即“以租代征”不是發生在企業和農民之間，而是發生在地方政府和農民之間。主要有兩個原因：一是政府是當地園區建設的主體，為了降低征地成本，政府采取了“以租代稅”的方式；二是出于風險考慮，農民不愿意與用地企業簽訂“以租代稅”的“租賃合同”，并要求政府代表企業簽字，政府出于GDP、稅收等考慮同意。（2） 土地租賃企業認為“以租代征”可以避免繁瑣的土地審批手續，加快項目進度，同時可以繞過法定的土地稅，如耕地開墾費、耕地占用稅、土地管理費等，同時也可以避免占用與補償的平衡義務，降低土地成本的門檻。（3） 與一次性征地相比，“以租代征”不僅節約了土地，而且每年都能得到國家的糧食補貼。它可以獲得長期穩定的租金回報，可以說是長期解決后顧之憂。如果征地建廠，哪怕一畝地交上幾萬元，不到10年就用光了。無論出于何種經濟原因，這種政府主導的土地利用模式的實質是，這個政府“吃”下一屆政府的短期行為。土地在本期使用，但租金在下一期支付。這一屆創造了政績，但代價由下一屆承擔。因此，這也是“以租代征”成為一些地方土地利用潛規則的原因之一。《中華人民共和國土地管理法》第三條：“珍惜和合理利用土地，切實保護耕地，是我國的基本國策。各級人民政府應當采取措施，全面規劃、嚴格管理、保護和開發土地資源，制止非法占用土地的行為。”第六十三條土地利用總體規劃和城鄉規劃確定并依法登記的工商業等經營性集體建設用地，土地所有人可以轉讓、出租等方式轉讓給單位或者個人使用簽訂書面合同，明確用地界限、面積、建設工期、使用年限和用地用途、規劃條件等雙方的權利和義務。前款所稱集體經營性建設用地的轉讓、出租，應當經村民會議成員三分之二以上或者集體經濟組織村民代表三分之二以上通過。以出讓方式取得的集體經營性建設用地使用權，除法律、行政法規另有規定或者土地所有者與土地使用者簽訂的書面合同另有約定外，可以轉讓、交換、贈與、抵押。

集體經營性建設用地的租賃、集體建設用地使用權及其最長期限的轉讓、轉讓、交換、出資、贈與、抵押等，參照國有建設用地執行。具體辦法由國務院規定。第七十四條：“出售或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門沒收違法所得；違反土地利用總體規劃，擅自將農用地改為建設用地的，對違法轉讓土地上新建的建筑物和其他設施，應當限期拆除，恢復原狀