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對(duì)住房抵押貸款有哪些誤解
抵押物價(jià)值的實(shí)現(xiàn)與抵押物的價(jià)值絕對(duì)不是一回事。僅僅因?yàn)榈盅何飪r(jià)值的實(shí)現(xiàn)需要同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和地上建筑物，就可以違反當(dāng)事人的約定，任意擴(kuò)大抵押物可以控制的價(jià)值范圍。對(duì)此，在土地上建有房屋但只約定了土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)與土地使用權(quán)抵押后所建房屋的處理一致。
由于設(shè)定抵押權(quán)的協(xié)議僅針對(duì)土地使用權(quán)或地上房屋所有權(quán)，因此都涉及到如何避免抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的差異問(wèn)題。根據(jù)《擔(dān)保法》第三條、第五條規(guī)定，城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上的新房不屬于抵押物。抵押房地產(chǎn)需要拍賣(mài)時(shí)，土地上新增的房屋可以依法與抵押物一并拍賣(mài)，但抵押權(quán)人對(duì)新增房屋拍賣(mài)所得不享有優(yōu)先受償權(quán)。土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)定抵押的，參照本規(guī)定辦理。也就是說(shuō)，抵押的范圍仍然是單獨(dú)設(shè)定為抵押的土地使用權(quán)。但是，當(dāng)土地使用權(quán)需要拍賣(mài)實(shí)現(xiàn)抵押時(shí)，可以將土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)一并拍賣(mài)。但對(duì)于無(wú)抵押部分，抵押權(quán)人沒(méi)有優(yōu)先受償權(quán)。
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