在我國(guó)，土地使用權(quán)人作為債務(wù)人（抵押人）不在法律允許的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)，而是以土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人（抵押人）有權(quán)依法變更土地使用權(quán)價(jià)款，并從價(jià)款中優(yōu)先受償。1土地抵押登記的作用。土地抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，是一種世界性的權(quán)利。因此，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地抵押權(quán)的設(shè)立進(jìn)行公示，向公眾展示土地抵押權(quán)設(shè)立、變更和消滅的法律地位，登記制度對(duì)土地抵押權(quán)的效力起著決定性的作用。如上所述，登記是抵押權(quán)生效的必要條件。（2） 警告效果。土地抵押登記的目的是向社會(huì)公布土地抵押權(quán)設(shè)立、變更、消滅的法律信息。其目的是讓公眾了解抵押權(quán)的變化，并決定是否采取相關(guān)法律行動(dòng)。因?yàn)楦鶕?jù)民法上的意思自治原則，法律無(wú)權(quán)禁止債權(quán)人成為土地抵押權(quán)人或命令抵押權(quán)人。土地使用權(quán)存在優(yōu)先抵押權(quán)的，抵押權(quán)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)存在風(fēng)險(xiǎn)。但是，如果進(jìn)行土地抵押登記，可以為抵押權(quán)人了解優(yōu)先抵押權(quán)設(shè)立后的風(fēng)險(xiǎn)提供足夠的警示，從而為其行為選擇提供全面的法律幫助。土地抵押登記程序。

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，抵押登記首先要根據(jù)不同的土地使用權(quán)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，并確定書(shū)面抵押合同。第二，抵押合同確定后15日內(nèi)，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)持有抵押土地使用權(quán)證、抵押合同、地價(jià)評(píng)估確認(rèn)報(bào)告，抵押人和抵押人雙方的身份證件應(yīng)當(dāng)共同向土地管理部門(mén)申請(qǐng)抵押登記（一方當(dāng)場(chǎng)申請(qǐng)抵押登記的，必須持有另一方的授權(quán)文件）。最后，由土地管理機(jī)關(guān)審核、登記并頒發(fā)土地其他權(quán)利證書(shū)。根據(jù)《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定，土地抵押登記是抵押合同的生效條件，即以抵押登記為生效條件的土地抵押合同自抵押登記之日起生效，登記生效日為生效日抵押合同的一部分。抵押登記后，抵押權(quán)人可以對(duì)抗所有第三人。其效力的具體表現(xiàn)為：（1）同一土地使用權(quán)中有兩個(gè)以上抵押權(quán)的，部分抵押權(quán)已經(jīng)登記，部分抵押權(quán)尚未登記的，先登記的抵押權(quán)優(yōu)先于后登記的抵押權(quán)。（二）土地抵押期間，抵押人未將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓情況告知抵押權(quán)人或者受讓人的，抵押權(quán)人已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍然可以行使抵押權(quán)。也就是說(shuō)，抵押登記后，無(wú)論抵押物的受讓人是否善意，抵押權(quán)人都可以抗辯，行使追索權(quán)。（三）抵押合同成立后，抵押人出租土地使用權(quán)，抵押人行使抵押權(quán)，致使土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，租賃合同不具有對(duì)抗抵押權(quán)人的效力。（四）已抵押的土地使用權(quán)采取查封、扣押等財(cái)產(chǎn)保全措施或者強(qiáng)制執(zhí)行措施的，抵押權(quán)不受影響。（五）抵押期間，抵押人的行為足以減少土地使用權(quán)價(jià)值或者造成土地使用權(quán)喪失的，抵押人有權(quán)制止。（六）債務(wù)人逾期不履行債務(wù)的，抵押人有權(quán)請(qǐng)求人民法院依法扣押該土地，并有權(quán)自扣押之日起收取該土地的自然孳息和法定孳息。（七）債務(wù)人到期未清償債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)將土地使用權(quán)以拍賣(mài)、變更的方式轉(zhuǎn)讓給第三人，并有權(quán)從轉(zhuǎn)讓價(jià)款中優(yōu)先受償。你知道嗎