本文對(duì)司法實(shí)踐中的不同觀點(diǎn)進(jìn)行了解讀，認(rèn)為不能將“房地并用，土地并用”的原則機(jī)械地理解為禁止單獨(dú)抵押，否則將嚴(yán)重限制融資渠道，人為設(shè)置房地產(chǎn)融資障礙，還有一個(gè)不合理的結(jié)論，房子的一層可以抵押，而另一層不能抵押。無論是《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十三條、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條，還是《擔(dān)保法》第三十六條，“房地產(chǎn)隨地，土地隨房”的雙向統(tǒng)一原則不斷明確。《物權(quán)法》第一百八十二條、第一百八十三條重申了這一原則：“建筑物抵押的，建筑物占用的建設(shè)用地使用權(quán)同時(shí)抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，土地上的建筑物應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押。抵押人未按照前款規(guī)定將財(cái)產(chǎn)一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。”。沖突的根源不是上述條文之間的沖突，而是單獨(dú)登記與統(tǒng)一登記之間的沖突?！段餀?quán)法》頒布前，房地產(chǎn)抵押實(shí)行“房屋抵押權(quán)在房地產(chǎn)管理部門登記，土地使用權(quán)在土地管理部門登記”的單獨(dú)登記制度；《物權(quán)法》第十條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”。統(tǒng)一登記的范圍、組織和方式，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

那么，審判實(shí)踐中一個(gè)有爭(zhēng)議的問題是：在《擔(dān)保法》及其司法解釋的框架下，擔(dān)保實(shí)踐中設(shè)定抵押、登記分別完成的，如何認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的效力？

案例視圖

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，公司在房地產(chǎn)上建造辦公樓。因開發(fā)其他項(xiàng)目的融資需要，a銀行以土地使用權(quán)為抵押向a銀行借款3000萬元，土地使用權(quán)評(píng)估為4000萬元；a銀行愿意僅以土地使用權(quán)設(shè)定抵押，并在土地管理部門辦理抵押登記。隨后，該公司以該辦公樓為抵押物，向B銀行借款2000萬元，該辦公樓被評(píng)估為3000萬元；B銀行接受僅對(duì)該辦公樓設(shè)定抵押，并向房管部門辦理了抵押登記。后來，由于公司無力償還貸款，a、B兩家銀行都上訴人民法院行使抵押權(quán)。

分析：A銀行和B銀行的抵押權(quán)應(yīng)該如何實(shí)現(xiàn)？

關(guān)于上述房地產(chǎn)單獨(dú)抵押?jiǎn)栴}的處理，在審判實(shí)踐中形成了三種意見：第一種意見認(rèn)為，單獨(dú)登記的兩項(xiàng)抵押權(quán)違反了“房屋與地、土地與房屋”的雙向統(tǒng)一原則，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定這兩項(xiàng)抵押權(quán)是無效的。第二種意見認(rèn)為，由于土地使用權(quán)抵押是先設(shè)定并登記的，根據(jù)法律規(guī)定，地上辦公樓已作為一個(gè)抵押，不能再為B銀行設(shè)定，因此a銀行的抵押有效，B銀行的抵押無效。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《擔(dān)保法》第四十二條第二款關(guān)于“共同抵押”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)解釋為共同設(shè)定抵押權(quán)。因此，兩個(gè)抵押權(quán)先后設(shè)定在一起，形成一個(gè)財(cái)產(chǎn)和兩個(gè)抵押權(quán)。兩種抵押權(quán)均應(yīng)確認(rèn)為有效，并按登記先后順序?qū)嵤?。我們認(rèn)為，正確判斷分置抵押效力的前提是正確確定“房地合一、地地地合一”雙向統(tǒng)一原則的對(duì)象和理由。法律之所以強(qiáng)調(diào)“房隨地而去，地隨房而去”，是因?yàn)槿绻卟煌?，其?quán)利主體會(huì)導(dǎo)致其在流轉(zhuǎn)過程中的利益沖突和障礙；為了減少權(quán)利沖突，降低交易成本，法律對(duì)其進(jìn)行了規(guī)制法律規(guī)定，二者應(yīng)當(dāng)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，屬于同一所有權(quán)。抵押權(quán)的本質(zhì)是價(jià)值權(quán)，即抵押物的價(jià)值可以分割。

一般來說，房地產(chǎn)抵押只有三種：一種是個(gè)人抵押；另一種是集體抵押；第三種是單獨(dú)抵押。無論是單獨(dú)抵押、集體抵押還是單獨(dú)抵押，在實(shí)施抵押時(shí)，都要同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，并保證上述權(quán)利由同一主體取得。因此，“房隨地、地隨房”雙向統(tǒng)一原則的對(duì)象或內(nèi)容不是抵押權(quán)的設(shè)立，而是抵押權(quán)的實(shí)施，即允許單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)。但是，在實(shí)施抵押權(quán)時(shí)，要保證房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移同步進(jìn)行，并保證最終所有權(quán)主體的身份。

基于以上分析，筆者認(rèn)為不宜將兩個(gè)已登記的抵押權(quán)解釋為集體抵押，而應(yīng)解釋為單獨(dú)抵押，兩個(gè)抵押合同和抵押登記均有效；抵押實(shí)施時(shí)，應(yīng)評(píng)估土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)單獨(dú)處置，并按出售價(jià)款分別清償相應(yīng)的抵押物。具體來說：

首先，單獨(dú)設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)是當(dāng)事人在簽訂抵押合同時(shí)的真實(shí)意思表示。因?yàn)閮煞莸盅汉贤紱]有違反法定物權(quán)原則，法律沒有理由介入，認(rèn)定其中一份抵押權(quán)無效。二是單獨(dú)抵押的方式是單獨(dú)評(píng)估、共同處置，既保證了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)轉(zhuǎn)移和所有權(quán)的最終同一性，又不違反“房隨地、地隨房”的原則。第三，單獨(dú)抵押的實(shí)質(zhì)是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的價(jià)格分割。抵押權(quán)的設(shè)定雖然導(dǎo)致了不同主體的價(jià)值歸屬，但抵押權(quán)的實(shí)施并不能最終導(dǎo)致不同主體的權(quán)利歸屬。第四，單獨(dú)抵押中的抵押權(quán)人在簽訂合同時(shí)有明確的法律期待，即僅對(duì)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的價(jià)值享有優(yōu)先受償權(quán)。如果將單獨(dú)抵押理解為集體抵押，登記抵押權(quán)人將獲得超出合同預(yù)期的利益，登記抵押權(quán)人將一無所獲，這不僅違反了抵押合同，也違反了民法的公平原則。雖然根據(jù)《擔(dān)保法》第三十六條和《物權(quán)法》第一百八十二條、第一百八十三條的規(guī)定，a銀行應(yīng)當(dāng)在完成使用權(quán)登記后將未登記的辦公樓抵押，但a銀行畢竟沒有完成辦公樓抵押權(quán)登記。雖然a銀行未完成辦公樓抵押權(quán)登記的，依法可以優(yōu)先支付辦公樓價(jià)款，但B銀行已完成該房屋抵押權(quán)登記，故根據(jù)《中華人民共和國(guó)房屋法》中“已登記抵押權(quán)優(yōu)先于未登記抵押權(quán)”的規(guī)定《擔(dān)保法》第54條，特別是《物權(quán)法》第199條規(guī)定，銀行B的抵押權(quán)應(yīng)優(yōu)先于銀行a就銀行辦公樓的抵押權(quán)給予補(bǔ)償。第五，《擔(dān)保法》允許多重抵押，《物權(quán)法》承認(rèn)重復(fù)抵押，充分體現(xiàn)了物盡其用的原則。在實(shí)踐中，“房子歸幾人所有，土地歸一人所有”或“房子分開所有，土地共同所有”的現(xiàn)象隨處可見。如果把“房子跟地走，土地跟房子走”的原則機(jī)械地理解為禁止單獨(dú)抵押，就會(huì)嚴(yán)重限制融資渠道，人為設(shè)置房地產(chǎn)融資壁壘，就會(huì)出現(xiàn)房屋一層可以抵押的房地產(chǎn)抵押?jiǎn)栴}，而其他樓層的房屋不能抵押的合理結(jié)論。地方意見：

四川省高級(jí)人民法院關(guān)于擔(dān)保合同糾紛案件若干法律問題的指導(dǎo)意見土地使用權(quán)和土地上的建筑物及其他附著物不能單獨(dú)抵押，應(yīng)當(dāng)作為抵押物一并抵押。因此，如果土地和房屋抵押登記