2009年8月5日，陳某與段某簽訂房屋買賣合同，約定陳某以128萬(wàn)元人民幣的成交價(jià)將XXX區(qū)附近的一套房屋出售給段某。同時(shí)，合同規(guī)定，任何一方違約，應(yīng)按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)的30%向守約方支付違約金。合同簽訂當(dāng)天，段某交了10萬(wàn)元定金。后來(lái)，陳某以出售房屋是自己與外地人李某的共同財(cái)產(chǎn)為由拒絕履行合同，李某不同意出售，并將定金10萬(wàn)元退還給段某。段某認(rèn)為陳某的違約行為導(dǎo)致合同目的未能實(shí)現(xiàn)，遂上訴法院判令：1房屋買賣合同；2。陳某按合同約定支付違約金384萬(wàn)元。陳某承擔(dān)了該案的訴訟費(fèi)用。庭審中，法院查明，涉案房屋系陳某與案外人李某共同購(gòu)買，原價(jià)110萬(wàn)元。雙方約定，陳某出資109.9萬(wàn)元，李某出資1.1萬(wàn)元，其中陳某出資99%，李某出資1%，李某當(dāng)庭作證，不同意出售共同財(cái)產(chǎn)。

[案例分析]

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是陳某作為99%（即三分之二以上）的共有人，是否可以不經(jīng)其他共有人同意，直接處分陳某和李某的共有財(cái)產(chǎn)。這一問(wèn)題的認(rèn)定，直接關(guān)系到陳某與段某在本案中簽訂的合同是否無(wú)效或有效，進(jìn)而關(guān)系到陳某是否應(yīng)承擔(dān)合同無(wú)效的締約過(guò)失責(zé)任或因違約而導(dǎo)致合同終止的違約責(zé)任他的違約行為。

在這方面，一審法院和二審法院作出了不同的判決。一審法院認(rèn)為，《合同法》第五十一條規(guī)定，無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的人處分他人財(cái)產(chǎn)的，債權(quán)人追認(rèn)后無(wú)權(quán)處分的人或者無(wú)權(quán)處分的人訂立合同后取得處分權(quán)的，合同有效。本案中，爭(zhēng)議房地產(chǎn)共有人李先生明確表示不同意轉(zhuǎn)讓爭(zhēng)議房地產(chǎn)，故陳先生與段先生簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。對(duì)段某而言，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十七條規(guī)定：“處分共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，對(duì)共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行重大修理的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)共有人或者全體共有人三分之二以上同意，除共有人另有約定外，陳某在爭(zhēng)議房地產(chǎn)中所占份額為99%，并有權(quán)獲得賠償，單獨(dú)處分。一審法院認(rèn)為，《物權(quán)法》的規(guī)定主要是為了方便交易，而不是鼓勵(lì)占股份三分之二以上的共有人單獨(dú)處分共有財(cái)產(chǎn)，爭(zhēng)議財(cái)產(chǎn)數(shù)額巨大，不屬于一般意義上的財(cái)產(chǎn)，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，未經(jīng)共同所有人同意，不得進(jìn)行財(cái)產(chǎn)交易，因此，根據(jù)合同無(wú)效原則，雙方應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是被上訴人未經(jīng)外人李某同意將涉案財(cái)產(chǎn)出售給上訴人是否構(gòu)成擅自處分。我國(guó)《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定，處分共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，對(duì)共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行大修，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占股份三分之二以上的共有人同意，但共有人另有約定的除外。

根據(jù)上述法律規(guī)定，本案中，被上訴人作為涉案財(cái)產(chǎn)99%的所有人，未經(jīng)1%財(cái)產(chǎn)所有人李某同意，可以處分該財(cái)產(chǎn)。因此，被上訴人未經(jīng)李某同意擅自出售涉案房產(chǎn)，不構(gòu)成擅自處分。由于我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)三分之二以上的股份共有人可以處分共同所有的不動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題作出了明確而具體的規(guī)定，原判決認(rèn)定被上訴人的行為構(gòu)成擅自處分，本案所涉合同違反了“城市不動(dòng)產(chǎn)”《中華人民共和國(guó)管理法》無(wú)效，適用不當(dāng)，應(yīng)予以糾正。最后，二審法院認(rèn)定，陳某構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。不過(guò)，違約金的數(shù)額根據(jù)陳某的要求進(jìn)行了調(diào)整。我國(guó)《物權(quán)法》第九十七條明確規(guī)定，共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的處分、共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的大修，應(yīng)當(dāng)經(jīng)共有人或者占股份三分之二以上的全體共有人同意，除非共同所有人之間另有約定。事實(shí)上，《物權(quán)法》采用了“多數(shù)決”原則，摒棄了傳統(tǒng)民法中的全體共有人協(xié)商一致原則。多數(shù)決兼顧公平原則和效率原則，有利于當(dāng)事人及時(shí)抓住交易機(jī)會(huì)，促進(jìn)交易的順利進(jìn)行。該條規(guī)定，三分之二以上共有人有權(quán)不經(jīng)其他共有人同意，獨(dú)立采取紀(jì)律處分，但共有人另有約定的除外。此外，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于“未經(jīng)共有人同意，不得轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)”的規(guī)定，是行政規(guī)范而不是效力規(guī)范，一審法院不能以此作為確認(rèn)房產(chǎn)效力的依據(jù)合同。因此，二審法院的判決是正確的。當(dāng)然，為了避免不必要的糾紛，我們?cè)谫I房時(shí)應(yīng)該謹(jǐn)慎。建議購(gòu)房人必須事先核實(shí)是否有其他共有人購(gòu)房。有共有人的，應(yīng)當(dāng)要求共有人簽訂買賣合同，或者出賣人應(yīng)當(dāng)事先取得其他共有人的書面授權(quán)。為保證授權(quán)書的真實(shí)性，建議要求其提供經(jīng)公證的授權(quán)文件。本網(wǎng)站致力于打造高品質(zhì)的律師咨詢服務(wù)。如有任何疑問(wèn)，請(qǐng)到律霸咨詢律師。你知道嗎