如何審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合同，一般涉及以下幾個(gè)方面。商品房買(mǎi)賣(mài)合同、預(yù)售合同，雙方當(dāng)事人持有的文本應(yīng)當(dāng)加蓋印花；建筑合同，雙方當(dāng)事人持有的文本應(yīng)當(dāng)加蓋印花；房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議，不在應(yīng)納稅證明范圍內(nèi)的，不需要加蓋稅務(wù)章；勘察設(shè)計(jì)合同需要加蓋稅務(wù)章；工程監(jiān)理合同雙方蓋章；咨詢(xún)合同不需要蓋章；貸款合同，雙方所持文本應(yīng)分別加蓋公章；各類(lèi)委托協(xié)議的，加蓋公章；其他合同的，加蓋公章。一般來(lái)說(shuō)，稅務(wù)稽查不需要了解合同的全部?jī)?nèi)容，只需要關(guān)注與稅務(wù)有關(guān)的條款。從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的角度看，合同標(biāo)的物的金額應(yīng)當(dāng)計(jì)入未來(lái)的收入或者成本。因此，金額對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和涉稅事項(xiàng)具有重要意義，應(yīng)成為稅務(wù)審計(jì)的首要因素。從理論上講，合同標(biāo)的物的金額應(yīng)當(dāng)與最終的收付金額完全一致。但由于合同執(zhí)行過(guò)程中的各種特殊情況，一般會(huì)有合理的區(qū)別。因此，最終金額應(yīng)以實(shí)際收支金額（企業(yè)開(kāi)具的發(fā)票金額和收到的發(fā)票金額）為準(zhǔn)。以成本項(xiàng)目為例，應(yīng)該有四種狀態(tài)：一是有合同和發(fā)票的，確認(rèn)成本；二是有合同但沒(méi)有發(fā)票的，可以暫時(shí)確認(rèn)成本，但最終以實(shí)際支付金額確定成本；三是沒(méi)有合同和發(fā)票的，一般不確認(rèn)成本；第四，沒(méi)有合同，沒(méi)有發(fā)票，就不能確認(rèn)成本。從這四種狀態(tài)可以看出，成本項(xiàng)目的支出如果缺少合同金額，就失去了確認(rèn)的可能性。從稅法的角度看，支付方式可以確定收入和成本的時(shí)間。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）規(guī)定，企業(yè)所得的確認(rèn)基本按照雙方的支付方式進(jìn)行。在一次性付款、分期付款和銀行按揭付款方式下，企業(yè)確認(rèn)收入的時(shí)間存在較大差異，體現(xiàn)了稅法對(duì)合同的確認(rèn)和尊重。從另一個(gè)角度看，合同也是稅收確認(rèn)的合理依據(jù)。

<3。一般來(lái)說(shuō)，在承包勞務(wù)和材料的方式中，計(jì)入建筑安裝工程造價(jià)的支出項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)是“工程造價(jià)”，而不是其他項(xiàng)目。在實(shí)際審計(jì)過(guò)程中，仍存在總承包模式下開(kāi)發(fā)成本中包含大量“材料費(fèi)”的現(xiàn)象。此時(shí)材料費(fèi)雖已取得相應(yīng)發(fā)票，但明顯與合同條款不符，故不能計(jì)入開(kāi)發(fā)總成本。另外，如果一些企業(yè)在合同中沒(méi)有相關(guān)條款的情況下，支付了大量的施工現(xiàn)場(chǎng)用電支出，可以認(rèn)為是一種與企業(yè)無(wú)關(guān)的支出，不能計(jì)入開(kāi)發(fā)總成本。其處理原則是：合同明確約定項(xiàng)目電費(fèi)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的，相當(dāng)于主合同標(biāo)的物金額，不包括這部分支出的，電費(fèi)的實(shí)際支出可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本；合同約定工程電費(fèi)由施工方承擔(dān)或合同無(wú)約定的，視為由施工方承擔(dān)，開(kāi)發(fā)商不得支付電費(fèi)。類(lèi)推，這一原則應(yīng)適用于所有與工程建設(shè)有關(guān)但由開(kāi)發(fā)商單獨(dú)支付的費(fèi)用項(xiàng)目。

4。簽訂時(shí)間

在特定情況下，合同的簽訂時(shí)間可能直接影響稅收的計(jì)算，主要涉及一些稅收減免政策的執(zhí)行情況和期限。例如，土地增值稅有“1994年1月1日前簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同或者批準(zhǔn)項(xiàng)目，1994年1月1日后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅”（最終優(yōu)惠時(shí)間）這項(xiàng)政策的有效期已延長(zhǎng)到2000年底）。這時(shí)，簽訂合同的時(shí)間就成了決定性的因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同、項(xiàng)目審批或土地出讓合同的簽訂時(shí)間，可以決定他們能否享受這一政策。在優(yōu)惠政策的前提下，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂時(shí)間將成為決定稅收能否減免的實(shí)質(zhì)性邊界。也就是說(shuō)，在2000年12月31日之前和之后簽訂的合同收入在納稅方面會(huì)有兩個(gè)完全不同的結(jié)果。前者免稅，后者計(jì)入所得稅總額。你知道嗎