房屋租賃合同糾紛代理意見尊敬的大法官、法官：

I.自2014年10月15日起，被告劉某經現場驗房，于2014年7月15日在瑪雅房屋中介與原告簽訂房屋租賃合同。經協議，被告人劉某將位于邯鄲市a區20弄的花園7-1-9號房屋出租，自2014年7月15日至2015年7月15日，租期12個月，月租金1600元，租金按季度結算。被告應在每季度前30天內全額支付原告。被告未按約定支付租金及其他費用的，原告應每日承擔應支付費用的10%作為違約金。逾期超過15日的，原告有權單方解除合同，乙方應承擔一個月租金的違約金。協議簽訂后，原告已按約定現場交付被告看過并認可的房屋。但被告入住后，在第一季度即2014年7月15日至2014年10月14日支付租金三個月后，仍未支付租金。截至目前，他已近6個月未交房租，已構成嚴重違約。二是原告多次催促被告交納租金，但被告拒絕交納。原告已通知被告按合同約定解除租賃協議，應確認原告與被告之間的租賃合同已依法解除，并責令被告支付租金后立即搬出原告房屋，原告分別于2014年11月15日和24日向被告發出《關于督促劉某盡快履行支付租賃費義務的通知》，但被告拒絕支付租賃費。但根據《中華人民共和國合同法》第二百二十七條的規定，承租人無正當理由不支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付租金。承租人逾期不付款的，出租人可以解除合同。”2014年12月1日，被告人劉某接到解除租賃協議的通知，要求劉某立即搬出某花園7-1-9號房屋。但被告置之不理，既不交租金也不搬離房屋，嚴重侵害了原告的權利。根據合同法，“第九十七條合同終止后，尚未履行的，應當終止履行；已經履行的，當事人可以根據履行情況和合同性質要求賠償或者采取其他補救措施，被告應當立即搬出原告房屋，向原告支付所欠租金和違約金。三是被告辯稱，原告因不履行修理義務而拒不支付租金的理由缺乏事實和法律依據，不能成立。

房屋出租人的修繕義務是保護承租人的基本居住權和使用權，不應包括合同以外的改善和升值要求。本案中，被告人劉某在簽訂租賃合同前，已當場看房并認領。按照約定，原告將被告看到并認可的房屋交付給被告，即原告履行了合同義務。被告辯稱，拒不支付房屋租金的理由是：房屋內的紗窗未修好，天然氣灶未更換，對講機、電熱水器插頭、門框內口未安裝，無法支付采暖費。其次，這些設施超出了協議第10條的規定，不是原告的維修義務。第三，到目前為止，由于其他原因，整個社會還沒有開放燃氣的使用，因此被告主張應由原告承擔是不合理的。四是所謂房屋內紗窗未修好，電熱水器插頭和門框內口未安裝，根本不影響房屋生活的事實，是被告提出的改善要求。更有甚者，這些情況是被告人在現場看到并認識到的租賃房屋的現狀，他在簽訂協議前就知道并愿意接受。因此，被告不應拒絕支付租金。

本案中，原告出租給被告的房屋是原告新裝修、未使用的新房，各種配套設施是新安裝的。經被告人現場檢查確認，完好無損，可以使用。被告應負責修復原告因使用不當而損壞的新安裝的雨水口。退一步說，即使淋浴器自然損壞，根據合同法規定，“第二百二十一條承租人在租賃物需要修理時，可以要求出租人在合理期限內修理”，被告還應當通知原告在合理期限內修理缺陷。然而，被告通過電話通知原告，必須在晚上7點之前更換。顯然，這違反了法律的“合理性”。

根據《城市房屋租賃管理辦法》第二十一條出租人對出租房屋或合同約定的自然損壞進行修理的，因承租人過錯造成房屋損壞的，由出租人負責修理，承租人應當承擔修理或者賠償責任，因此，被告辯稱，原告承擔的上述修理義務因沒有法律規定和合同約定而不能成立。4被告應按約定向原告支付2014年10月15日至2015年3月31日期間的租金8800元及違約金7320元，并立即搬出原告房屋。

自2014年10月15日至今天開庭，被告一直未支付租金。雖然原告通知終止了合同，但被告沒有搬出原告的房子。《合同法》規定：“當事人不履行合同義務或者不按照約定履行合同義務的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”，被告于2014年10月15日至2015年3月31日期間，向原告支付租金8800元、違約金7320元，并立即搬出原告房屋。綜上所述，被告自2014年10月15日起未按合同約定支付租金，屬于嚴重違約。原告已催促并致函被告終止合同。被告辯稱，原告未履行贍養義務，無事實依據，不符合合同和法律規定。請求法院依法支持原告的訴訟請求，責令被告立即搬出原告住所。合議庭應當充分考慮上述意見。

謝謝，首席法官和法官！

**昊博律師事務所律師：XXX

2015年3月31日

綜上所述，我們可以知道，在代理意見中，本次糾紛應該有事實和充分的理由，以及賠償相關事宜，希望我能幫到您。當然，如果您有任何疑問，歡迎您就律霸進行在線律師咨詢。我們會及時回答你的問題。你知道嗎