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寧波
房屋買賣合同糾紛案例分析
范某和顧某于2003年10月1日簽訂了房屋買賣合同。合同規定，范某將一棟建筑面積339平方米的住宅樓以20萬元的價格出售給顧某；如果一方違約，將承擔2萬元的違約金；合同自簽訂之日起生效。后來，范某在房產中介的介紹下，以27萬元的價格將同一棟住宅樓賣給了韓某和童某。顧某向法院提起訴訟，要求賠償范某違約造成的損失2萬元。第一種意見認為，由于該房屋建設用地為集體土地，宅基地使用權不能按規定轉讓，故該房屋交易應認定為無效。根據無效合同的法律規定，造成損失的，應當按照各自的過錯程度承擔相應的責任。第二種意見認為，如果范某兩次銷售一件物品，范某應承擔第一份銷售合同中的締約過失責任，也就是說，他應承擔谷某簽訂和履行合同所造成的損失。第三種意見認為，首套房屋買賣合同有效，范某應承擔賠償責任。案例分析筆者同意第三種觀點，理由如下：
1。雙方簽訂的合同合法有效。房屋買賣主體不是法律限制的客體。2004年8月28日修訂的《土地管理法》第62條規定，農村農民只能擁有一塊宅基地，應當盡量利用村里原有的宅基地和閑置土地建房。農村村民出售、出租房屋后申請宅基地的，不予批準。本文認為，法律禁止農村村民申請建設二套住房，并不限制農村住房轉讓主體資格。《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地使用權不得轉讓、讓渡、出租用于非農業建設”，該條具有兩個法律含義：一是禁止轉讓、讓渡、出租土地使用權的范圍是指農用地的變更非農業用地，這是國家保護耕地的需要；二是原非農業用地轉讓、轉讓或者出租，法律不禁止的，應當認定為非農業用地（包括農村住房、農民宅基地）可以轉讓、轉讓或者出租。農村房屋所有人有權處分自己的財產。根據現行法律政策，經批準的住房建設用地是國家強制取得的，具有生存權。雖然土地的性質是集體的，但這部分土地經批準供農民使用后，集體無合法程序無權處分。農民獲得土地使用權已經有很長一段時間了。不僅農民自己可以使用土地，他們的子女也可以通過繼承繼續使用土地。如果房主仍對土地進行補償，則不會改變土地的性質。因此，農村房屋所有人處分自己的不動產，不損害國家利益、集體利益和第三人利益，對自己的不動產享有獨立的處分權。
范某出售的房屋不同于建在農村宅基地上的房屋。他們是根據當時上海鼓勵建設農村小集鎮而建的。所有的村鎮都有這樣的房子。是鄉鎮政府為加快集鎮建設、擴大集鎮范圍而采取的具體措施。對建房的對象沒有限制。它在合同中表明，歡迎各界人士到城鎮定居。如果在程序和程序上有一定的障礙，這是政府行為。責任在政府，與建房者無關。事實上，在范某與顧某簽訂本案買賣合同后，范某并沒有因為買賣主體不一致而回去，而是為了更大的利益。你知道嗎
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