房屋預售糾紛產生的原因是什么？

正是因為房屋預售制度有諸多好處，所以這種交易形式成為我國較為流行的房屋交易方式。但與此同時，爭議也層出不窮。據全國消費者協會統計，我國因預售房屋的質量、面積、交房日期，以及房屋設計和周邊環境的變化引起的投訴數量居首，已成為人們關注的熱點之一。房屋預售交易糾紛主要是由預售制度本身引起的。

有幾個復雜的法律關系。

商品房預售交易不僅涉及開發商與買方之間的“買賣”關系，還涉及開發商與施工承包人（承包人）之間的承包關系。承包人轉包的，還涉及承包人與分包人的關系。② 開發商可以委托廣告主制作房屋預售的銷售廣告。③ 開發商也可以向銀行或其他債權人報告（4）買受人在房屋建造過程中也可以向他人轉讓等法律關系，在這些法律關系中，任何法律關系的違約或不履行都可能影響開發商和買受人之間交易合同的履行，導致不同的法律關系。

2。買方缺乏保證。

合同法中的合同關系以雙重服務合同原則為基礎，雙方的主要支付義務原則上具有對價關系，即自己支付的目的是取得對方的支付；在對方未支付之前，他們也可以拒絕付款，這是合同法第六十六條規定的同時履行抗辯權。一般房屋買賣，即“現房”買賣，在出賣人交付標的物或者轉讓標的物所有權之前，買受人原則上可以依照合同法第一百六十一條、第六十六條的規定拒絕支付價款。在商品房預售合同中，開發商通常只承擔在一定期限內完成房屋建設并交付給買受人的義務，而買受人在簽訂合同后、交付房屋前要向開發商支付一大筆款項。在開發商交付房屋之前，根據《合同法》第一百六十一條、第六十六條的規定，買受人不主張拒絕履行付款義務的可能性。由此可見，與其他一般交易相比，商品房預售交易制度中對買受人權益的保護明顯不足。此外，商品房預售交易也不同于《合同法》第一百六十七條規定的分期付款銷售和第一百三十四條規定的保留所有權銷售。根據分期付款買賣和所有權保留買賣的約定，出賣人和買受人約定，出賣人將標的物交付買受人后，買受人可以分期付款。這種類型在汽車等金額較大的銷售合同中經常出現。在這兩種交易中，買受人可以立即占有標的物，也可以立即享受標的物的消費。同時，可以減輕分期付款的負擔。實際上，它屬于買賣雙方之間的融資合同類型。另一方面，在商品房預售交易中，買受人有在房屋交付前支付價款的義務。購房者在支付了大量“首付”后，再分批支付房價款，仍然不能向開發商主張任何權利。事實上，這種情況屬于開發商融資的類型。與其他融資方式相比，買受人未按分期付款方式支付價款五分之一的，出賣人可以要求支付全部價款或者解除合同；合同解除的，出賣人可以要求買受人支付標的物使用費；買受人未按照所有權保留出售的約定支付價款或者其他義務的，出賣人仍持有融資租賃標的物的，出租人（出資人）可以先以出售的方式取得租賃物的所有權，進而使承租人以租賃的方式取得租賃物的使用權，而出租人仍然可以保留租賃物的所有權。買受人提供資金和開發商建房都沒有保障。顯然，商品房預售交易制度對購房者極為不利。

3。交易對象的不可預測性。

商品房預售交易合同是當事人對在建房屋的交易行為，開發商有責任在一定期限內竣工后將房屋所有權轉讓并交付給買受人。通常，簽訂合同時，買方只提供開發商提供的圖紙、模型或開發商建造的“樣板房”。至于房屋實際面積、建筑材料質量、公共設施是否存在等問題，購房者無法提前預測或預見。而這些問題往往是買家決定是否交易的重要因素。更有甚者，開發商還可以在竣工后改變設計，增加公共面積，使竣工不符合簽訂合同時的預期約定。

4。一般買賣合同成立后，出賣人有交付標的物和轉讓所有權的義務。在商品房預售交易中，從簽訂合同到完成房屋建設需要相當長的時間。在住宅建設過程中，開發商的履約能力容易因外部因素或其他因素而發生變化。此外，經濟是否繁榮、建材漲跌等，也可能影響房屋在簽訂合同后、竣工前的竣工。當然，買受人可以終止交易合同，但實際情況是，一方面，如果要終止合同，買受人會受到交易合同條款的諸多限制，其結果一般來說，買受人總是處于不利地位；另一方面，買受人也會處于不利地位從合同簽訂到房屋建設完成已經有相當長的一段時間了，在這段時間內，很可能會有很多其他的購房機會，因為本交易合同的訂立沒有被購房人考慮，如果要終止合同，不僅本次交易的目的無法實現，其他機會也將失去；第三，在房屋竣工前，購房者已經投入了大量資金，處于無法抗拒的境地，這使得購房者無論多么擔心都不敢輕易解除合同，比如購房者敢于終止合同這些合同至少要幾萬元。什么是房屋預售傳統的商品房交易方式是先建后售，即開發商先取得土地使用權，再在土地上建房，建成后再出售。雖然這種方式在交易中非常安全，特別是對購房者來說，但由于我國長期實行計劃經濟，住房需求中“債”過多，加之人民生活水平和購買力的提高，住房供需矛盾更加突出。而保障房建設不僅耗時、成本高，開發商往往需要大量資金進行維護。在這種情況下，傳統的先建后售的方式已經不能滿足供需雙方的需求。于是，“售后先施工”或“邊施工邊銷售”的交易形式應運而生，即所謂的房屋預售。房屋預售是指當事人約定一方分期付款，另一方在一定期限內完成房屋建設并將房屋所有權轉讓給另一方的購房形式。另外，從購房者的角度來看，預售房的需求不僅僅是自住性的，也是購房者基于保值、投資、投機等因素的需求。投資性購房者以少量資金向開發商訂購房屋預售的，可以在建設完成前將房屋轉售。從開發商方面看，開發商用購房者的資金建房，甚至可以向銀行借款融資，用他人（即購房者和銀行）的資金獲利。到目前為止，住房預售制度已成為一種類似的“期貨交易”形式。在此基礎上，本文對房屋預售交易的相關內容進行了梳理。可以看出，從開發商方面看，開發商用購房者的資金建房，甚至可以向銀行借錢融資