房屋買賣是指什么？

房屋買賣是指房屋所有權(quán)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房人，購(gòu)房人支付相應(yīng)價(jià)款的行為。房屋買賣必須簽訂房屋買賣合同，買賣雙方必須到房屋所在地房屋管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。這既是建立房屋買賣關(guān)系的必要程序和證據(jù)，也是今后處理房屋買賣糾紛的重要依據(jù)。哪些房屋買賣合同無(wú)效？

在實(shí)踐中，房屋買賣糾紛時(shí)有發(fā)生。房屋交易糾紛涉及產(chǎn)權(quán)、價(jià)格、原承租人利益等問(wèn)題，但與買賣合同的效力密不可分。那么，哪些房屋買賣合同是無(wú)效的呢？歸納起來(lái)，主要有以下七種：

1。單獨(dú)出售不動(dòng)產(chǎn)，合同無(wú)效。因?yàn)榉孔咏ㄔ谕恋厣希峭恋氐母綄傥铮苑孔邮欠植婚_(kāi)的。因此，房屋所有權(quán)通過(guò)出售轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。出賣人將房產(chǎn)、土地出售給不同買受人的，或者在出售房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，買受人可以主張買賣合同無(wú)效。

2。所有權(quán)未登記的，合同無(wú)效。

房屋買賣合同標(biāo)的物權(quán)屬轉(zhuǎn)移，以買賣雙方向房屋所在地房屋管理部門登記為標(biāo)志。否則，房屋買賣合同不能生效，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力不能發(fā)生。即使房子已經(jīng)實(shí)際交付，也是無(wú)效的。因此，只要房屋沒(méi)有正式登記過(guò)戶，即使出賣人已收取價(jià)款并將房屋交付買受人使用，當(dāng)事人仍可以主張合同無(wú)效。

3。產(chǎn)權(quán)主體存在問(wèn)題，合同無(wú)效。出售房屋的主體必須是房屋所有人。如果非業(yè)主出售他人的房屋，出售無(wú)效。該房屋產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有，須經(jīng)共有人同意，方可出售。出售共有房屋，應(yīng)當(dāng)提交共有人的同意書(shū)。部分共有人未經(jīng)其他共有人同意，擅自出售共有房屋的，其買賣行為也無(wú)效。本合同因違反優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而無(wú)效。房屋所有人出售共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出售出租房屋，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所以同樣的條件，主要是指同樣的價(jià)格，也包括同樣的價(jià)格，同樣的交貨期，同樣的方式。房屋所有人出售房屋時(shí)違反共有人和承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人和承租人可以請(qǐng)求法院宣告房屋出售無(wú)效。

5。單位違反規(guī)定購(gòu)房的，合同無(wú)效。

機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買或者變相購(gòu)買城鎮(zhèn)私人住房。確需購(gòu)買的，必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定購(gòu)買私房的，業(yè)務(wù)關(guān)系無(wú)效。有的單位以個(gè)人名義購(gòu)買私房，產(chǎn)權(quán)也以個(gè)人名義登記。但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、辦公或宿舍。本案中，單位變相購(gòu)買私房，交易關(guān)系無(wú)效。本市屬于國(guó)家或企事業(yè)單位補(bǔ)貼的私人住房，如果要低價(jià)購(gòu)買或建設(shè)，需要出售的，只能出售給原補(bǔ)貼單位或房管局，否則無(wú)效。

6。價(jià)格欺詐、明顯不公平、合同無(wú)效。

買賣城市民房，雙方應(yīng)遵循按質(zhì)定價(jià)的原則，參照當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的民房評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商價(jià)格。經(jīng)當(dāng)?shù)胤抗懿块T同意后，方可成交。買賣合同生效后，雙方不得無(wú)故對(duì)價(jià)格表示遺憾，但應(yīng)按合同約定的價(jià)格、期限和方式交貨。但是，如果賣方在交易后有欺詐、隱瞞或內(nèi)部質(zhì)量問(wèn)題，買方可以要求與賣方重新協(xié)商價(jià)格。協(xié)商不成的，買受人可以向法院提起訴訟。由于非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（含銷售）：

（一）以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)不符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件的；

（二）司法、行政機(jī)關(guān)決定予以查封或者限制依法以其他形式取得的房地產(chǎn)權(quán)利；

（3）依法收回的土地使用權(quán)；

（4）未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的房地產(chǎn)共有權(quán)；

（5）權(quán)屬爭(zhēng)議；

（6）未依法登記取得權(quán)屬證書(shū)；

買賣房屋時(shí)，最好請(qǐng)對(duì)房屋買賣合同了解較多的人幫忙查證。如果出現(xiàn)不合理的條款，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正，避免了許多重大問(wèn)題或糾紛。同時(shí)，購(gòu)房時(shí)應(yīng)選擇信譽(yù)良好的正規(guī)機(jī)構(gòu)并通過(guò)正規(guī)手續(xù)，不要相信私下交易。如果您對(duì)相關(guān)問(wèn)題有任何疑問(wèn)，需要咨詢律師，律師協(xié)會(huì)還為律師提供在線咨詢服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢。律師推薦：北京律師、浙江律師、深圳律師、江蘇律師