律師稱(chēng)，雖然買(mǎi)受人已取得房屋所有權(quán)，成為房屋所有人，但由于房屋抵押，銀行按揭貸款未全部?jī)斶€時(shí)，房屋所有權(quán)受到一定限制。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》和《個(gè)人貸款管理辦法》，抵押房屋應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓?zhuān)唇?jīng)銀行同意，不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。李律師說(shuō)，在按揭貸款期間，如果房主想轉(zhuǎn)讓銀行的按揭貸款買(mǎi)房，通常要么經(jīng)銀行同意，要么還清按揭貸款，以消除銀行的按揭權(quán)利。具體來(lái)說(shuō)，可以采取以下三種方式。方法一：出賣(mài)人先付清房款。買(mǎi)賣(mài)雙方可以協(xié)商，房屋所有人即出賣(mài)人應(yīng)提前還清銀行全部貸款本息，抵押登記部門(mén)應(yīng)取消抵押登記。此時(shí)，銀行不再擁有該房屋的抵押權(quán)，房屋所有權(quán)也不再受到任何限制。房屋所有人可以根據(jù)自己的意愿自由出售房屋，買(mǎi)賣(mài)雙方可以按照一般房屋交易程序完成房屋交易。

風(fēng)險(xiǎn)分析：這種轉(zhuǎn)讓方式對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)相對(duì)安全。房屋所有權(quán)不受銀行抵押權(quán)的限制，也不會(huì)與銀行發(fā)生糾紛。但是，對(duì)賣(mài)方來(lái)說(shuō)，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。如果賣(mài)方提前還清銀行貸款，而買(mǎi)方不買(mǎi)房，將給賣(mài)方帶來(lái)資金壓力和損失。而且，如果賣(mài)方無(wú)法提前還清貸款，將給賣(mài)方帶來(lái)資金壓力和損失，所有銀行貸款本息都不能通過(guò)這種方式轉(zhuǎn)移。方法二：買(mǎi)受人先付清房款，買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商。購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房款的一部分支付給房屋所有人，用于提前支付銀行按揭貸款本息，以消除銀行的抵押權(quán)，使房屋所有權(quán)不受限制、自由轉(zhuǎn)讓。這樣，賣(mài)方就可以直接用買(mǎi)方的購(gòu)房款，而不用集資向銀行償還按揭貸款的本息，對(duì)賣(mài)方更為有利。

風(fēng)險(xiǎn)分析：這種轉(zhuǎn)讓方式對(duì)買(mǎi)方有一定的交易風(fēng)險(xiǎn)。用購(gòu)房款為房主還清銀行按揭貸款本息后，房屋所有權(quán)不再受限制，可以自由轉(zhuǎn)讓。此時(shí)，如果賣(mài)家不誠(chéng)實(shí)，房子將再次轉(zhuǎn)讓給他人。購(gòu)房者既得不到房屋所有權(quán)，又得收回購(gòu)房款。為防范此類(lèi)交易風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)方應(yīng)選擇雙方都能信任的第三方，如信譽(yù)良好的中介公司、律師事務(wù)所或其他擔(dān)保機(jī)構(gòu)，全程控制每一個(gè)環(huán)節(jié)，消除因雙方互不信任或賣(mài)方缺乏誠(chéng)信而產(chǎn)生的交易風(fēng)險(xiǎn)。

方式三：辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)

房屋買(mǎi)賣(mài)雙方共同向銀行申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，買(mǎi)賣(mài)雙方與銀行就抵押合同的轉(zhuǎn)讓達(dá)成協(xié)議，將房屋原所有人的銀行按揭貸款、還款、付息等權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人，并通過(guò)變更抵押登記將抵押人從出賣(mài)人轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人。事實(shí)上，銀行同意轉(zhuǎn)讓按揭貸款買(mǎi)房。

風(fēng)險(xiǎn)分析：這種方法的優(yōu)點(diǎn)是房屋買(mǎi)賣(mài)雙方都比較安全，一次性無(wú)力支付購(gòu)房款的購(gòu)房者也可以獲得銀行貸款。缺點(diǎn)在于涉及到銀行、房屋買(mǎi)賣(mài)雙方，因此辦理手續(xù)相對(duì)復(fù)雜，耗時(shí)較長(zhǎng)。同時(shí)，也會(huì)遇到購(gòu)房者是否具備獲得銀行貸款的條件的問(wèn)題，如購(gòu)房者的年齡、是否有能力償還貸款本息等。

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