1、 根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人該房屋已抵押給第三人或者故意隱瞞所售房屋已抵押的事實，致使商品房買賣合同不能履行的，買受人不能取得該房屋的，可以請求解除合同，退還已付購房款及利息，賠償損失，并要求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。也就是說，無論是賣房后的第一次抵押，還是賣房后的第一次抵押，出賣人都構成欺詐，并可以依法起訴承擔賠償責任。為加強房地產(chǎn)預售管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，《城市商品房預售管理辦法》第十條規(guī)定，“商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與購房人簽訂預售合同。預售人應當自合同簽訂之日起30日內，向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理商品房預售合同登記。二是如何防止購房者購買按揭房，有兩種方法可以防止購房者購買按揭房或購房后被按揭：

首先，購房者在購房前應仔細核對開發(fā)商提供的《商品房預售許可證》。許可證的第一欄有項目名稱。很多項目都是分期開發(fā)的，所以要看哪棟樓是具體的，自己選擇項目，你想買的樓是否在當期范圍內；如果許可證上有專門描述抵押情況的欄目，如果有抵押，備注中將有詳細說明。二是買受人所購房屋的開發(fā)商依法和本合同簽訂之日起30日內可以在房地產(chǎn)交易所登記的，表明該房屋沒有抵押權。《物權法》實施后，將登記視為通知登記，具有準物權效力，能有效防止開發(fā)商“一房兩賣”。第三，商品房交易需要注意事項，不要輕信口頭宣傳和承諾。購房者要注意區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廣告和銷售人員的口頭承諾。如果無法確定公示和承諾能否兌現(xiàn)，最好要求開發(fā)企業(yè)以書面合同的形式予以確認。合同條款以外的事項發(fā)生爭議后，很難得到法律的保護。2檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備房屋銷售主體資格。新購商品房時，應事先了解并核對所購房屋是否取得了《商品房預售許可證》，擬購房屋是否在《商品房預售許可證》規(guī)定的樓號范圍內。這些信息可以從房地產(chǎn)管理部門公布的政府信息中獲取。在有房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的城市，購房者可以通過該系統(tǒng)查詢預售項目的基本信息和預售情況。三。檢查商品房項目的建設程序。購買既有商品房的，購房人應注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)企業(yè)資質證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案程序和其他相關信息。開發(fā)建設手續(xù)不全的房屋將無法辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。城鎮(zhèn)居民不得購買集體土地上的房屋。現(xiàn)行法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)。在集體土地上建造的房屋，不得出售給集體經(jīng)濟組織以外的成員。5謹慎簽訂商品房買賣合同。一是簽訂合同時，必須使用房地產(chǎn)管理部門或者行業(yè)協(xié)會制定的合同示范文本。要認真閱讀并確保了解合同中的交付條件、房屋交接、產(chǎn)權辦理等條款，并就補充條款與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)充分溝通。第二，實踐中容易發(fā)生財產(chǎn)糾紛的公共部位或者車庫、車位等公共設施的權屬，應當在商品房買賣合同中約定，避免糾紛。三是簽訂的商品房買賣合同應當向房地產(chǎn)管理部門登記。

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