法律咨詢：

2008年，我付了所有的錢買房。開發(fā)商承諾在交房后36個月內(nèi)支付高額獎金，并同意4個月內(nèi)交房。合同上還說，如果逾期，開發(fā)商將向我支付千分之三的違約金。沒想到，幾個月前，開發(fā)商剛剛通知我拿鑰匙。他應(yīng)該給我11萬元作為罰款。我和他們商量過，不需要支付違約金，但我換了大一點的房子，開發(fā)商不同意。我可以起訴要求違約金嗎？現(xiàn)在我沒有房子的鑰匙。如果我起訴，開發(fā)商會不會不把房子給我？我買房時，開發(fā)商的五證不全。律師答復(fù)：合同約定了逾期交貨的違約責(zé)任。你可以通過法律途徑要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。如果五證不全，那就看哪一證缺失了。《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》中明確規(guī)定，出賣人未取得《商品房預(yù)售許可證》證明的，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同視為無效，但是出賣人在起訴前取得《商品房預(yù)售許可證》的，可以認(rèn)定為有效。此外，《解釋》第九條規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效、解除或者解除的，買受人可以要求返還已支付的購房價款和利息，并賠償損失：，并可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款兩倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞未取得商品房的；（二）故意隱瞞所售房屋已抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已出售給他人的事實第三人或該房屋已被拆遷補(bǔ)償?shù)摹?/P>

一般來說，本合同視為無效，但您可以要求其付款，承擔(dān)不超過已付購房款兩倍的賠償責(zé)任，并賠償包括房價差價在內(nèi)的一切損失。

專家對延期交房的看法：

在接受“延期交房”話題采訪時，不少業(yè)內(nèi)人士表示，與開發(fā)商相比，購房者在涉及房地產(chǎn)糾紛時往往是“弱勢群體”，購房者只有在與開發(fā)商協(xié)商不成時才會考慮法院起訴開發(fā)商多次交房，但距離交房時間卻很長，有的長達(dá)一到兩年，在2000年，雙方經(jīng)常就訴訟時效問題爭論了很久，這“耗費了時間和精力”。大多數(shù)訴諸法律的買家對此感到頭痛。不過，仍有不少當(dāng)事人認(rèn)為，訴訟是促成違約金調(diào)解的最佳方式，因為即使有上萬個理由，多數(shù)開發(fā)商也站不住腳。

對于不打官司的買家來說并不容易。有的開發(fā)商往往同意支付少量的房地產(chǎn)違約金，有的則不再要求延期賠償。如果延誤時間長，一些開發(fā)商會“絞盡腦汁耍花招”，將違約金換算成物業(yè)費、裝修押金、水電費等，購房者認(rèn)為這是回款，但事后往往會以各種理由扣除這些費用。你知道嗎