1。開發商有資質嗎?
房地產開發企業應當向工商部門申請設立并領取營業執照,經建設部門備案審核后取得《房地產開發企業資格證書》。此外,他們應該在稅務部門辦理稅務登記。開發商資質等級在《房地產開發企業資質證書》中登記(各級資質的開發范圍在《房地產開發企業資質管理規定》中有明確規定)。市民可向建設部門申請核查。
2。房地產項目合法嗎?
正式銷售的房地產必須依法取得“五證”,即《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售(預售)許可證》。
如果你想知道一個樓盤是否符合合法銷售條件,最簡單的方法就是登錄房管局網站進行“預售許可證查詢”。
3。買方的知情權是什么。
如果為預售房地產設立樣板房,應說明實際交付商品房的質量、設備、裝修是否與樣板房一致。未作說明的,實際交付的商品房應當與樣板房一致。
4。簽訂采購合同(協議)應注意什么?
開發商在簽訂銷售合同前,應當向買受人明確《商品房銷售管理辦法》和《商品房銷售合同示范文本》;商品房預售的,還必須明確《城市商品房預售管理辦法》說清楚。不符合商品房銷售條件的,房地產開發企業不得銷售商品房,也不得向買受人收取任何預付款。
購房合同應當載明房屋建筑面積、使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。按套(單位)或套內建筑面積計算的,應當在商品房買賣合同中注明建筑面積和分攤建筑面積。具體內容包括:
(1)當事人的姓名、住所;
(2)房屋的基本情況;
(3)房屋的銷售方式;
(4)房屋價款的確定方式和總價、支付方式和支付時間;
(5)交付條件和日期使用;
(6)裝修、設備的標準承諾;
(7)供水、供電、供熱、燃氣、通信、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾及相關權責;
(8)公共財產權的歸屬配套建筑;
(9)面積差異處理;
(10)產權登記事項;
(11)爭議解決辦法;
(12)違約責任。
注:
根據《最高人民法院關于審理民事訴訟糾紛適用法律若干問題的解釋》,雖然購買協議、認購協議不等于購買合同,但只是正式合同簽訂前的約定商品房買賣合同中,如果購房協議和認購協議中明確規定了上述12項內容,則應認定為合法有效的房屋買賣合同。
5。延遲交貨如何維權?
按購房合同約定的房屋交付日期和違約責任執行。
6。收房時要注意什么?
房屋交付使用時,開發商應當按照買賣合同約定的條件將商品房交付給買受人。開發商違反合同的,應當承擔違約責任。同時,開發商還應向買受人提供住宅質量保證書(列明經項目質監單位核定的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位)和住宅使用說明書。
7。如果所建房屋與合同約定的面積不符,該怎么辦?
預售房屋在建設過程中確需變更設計的,其標準不得低于預售合同約定的標準。因結構變化或成本增加需要改變房地產價格的,應當與預購人約定。開發商應在變更確定后10天內以書面形式通知買方。如果開發商未收到變更通知或收到通知后不同意變更,買方有權退房。
根據《商品房銷售管理辦法》第二十條規定,面積誤差率絕對值小于3%(含3%)的,按實際情況結算房價;面積誤差率絕對值大于3%的,按實際情況結算,買方有權退房。買受人不退房的,產權登記面積大于合同約定面積的,錯誤面積在3%以內的由買受人支付,超過3%的部分由房地產開發企業承擔。當房產登記面積小于合同約定的面積時,如果誤差小于3%,開發商將予以退還。如果誤差超過3%,超出部分將退還兩次。我國對共享區域的處理沒有明確的法律法規,只有建設部的行政法規和地方政府的部門文件。普通住宅的普通股比例,多層為8%-15%,小高層為10%-20%,高層為15%-30%。
根據《中華人民共和國城市居住區規劃設計規范》國家標準,大城市居住建筑日照標準為冷天2小時,冬至1小時;在原設計建筑外增設任何設施,不得降低相鄰住宅樓原有的日照標準;老區改造工程新建住宅樓的日照標準可酌情降低,但不得低于冷天1小時日照標準。
9。開發商該投訴哪個部門亂收費?
根據商品房銷售“一價清”制度,配套基礎設施的建設成本,包括供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視工程、安全監控系統、入戶門、信箱及所有業主的配套設施,均計入開發建設成本的,除購買合同成交價格外,其他費用不予收取。如果購房者遇到開發商亂收費,可以向當地物價部門投訴。房產證怎么辦?
預售商品房的買受人應當自商品房交付之日起90日內和買賣合同簽訂之日起90日內向房屋管理部門申請土地使用權變更和房屋權屬登記。
開發商應協助買受人辦理土地使用權變更和房屋權屬登記手續,并提供必要的證明文件。開發商自房屋交付使用之日起90日內未取得房屋所有權證的,應當承擔違約責任。具體流程如下:
1。收集填寫《房屋(土地)權屬登記申請表》,需開發商簽字蓋章。
2。到開發商指定的房屋面積測量站申請測繪。
3。繳納公共維修基金和契稅。提交申請材料:(1)申請表;(2)購房合同;(3)買賣雙方簽訂預售合同;(4)測繪表、房屋登記表、戶型圖;(5)專項維修資金專用收據;(6)契稅繳納證明;(7)身份證;(9) 按揭購買銀行貸款還款證明。你知道嗎
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簡介:
蘭新富,男,湖南云盟律師事務所律師,中國共產黨員,資深人力資源管理師. ? ? ? ? ?勤學精研法律及多學科知識,具有深厚的法學功底、較高的理論素養。 綜合分析能力強,長于邏輯推理,善于洞察情勢,駕馭全局,從細節入手抓住關鍵,找到案件的突破口,使案件峰回路轉,柳暗花明。 雄辯的口才,縝密的思維,庖丁解牛,條分縷析,吃透案情,出奇制勝。 正直堅定,大膽無畏,一身正氣,恪守誠信。 曾在大中型外資及民營企業做行政人力資源經理、法務等高層管理多年,熟悉企業經營管理,具有做企業法律顧問的優勢。 擅長刑事辯護、行政糾紛、債權債務、合同糾紛、交通事故糾紛及房產糾紛、婚姻糾紛等專業領域。辦理過眾多刑事案件、行政案件、合同糾紛案件、債權債務案件、交通事故案件及房產案件、婚姻案件,勝訴率高。 在為弱勢群體維權工作中表現突出,榮獲2013年度湖南省法律援助優秀服務標兵稱號。 堅持憲法法律至上,以事實為根據,以法律為準繩,最大限度維護當事人的合法權益。 執業以來,以嚴謹負責的態度,一絲不茍的工作作風,言出必行的誠信服務,卓越的辦案能力,良好的辦案效果,贏得了廣大當事人的贊賞
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