根據(jù)有關(guān)規(guī)定，義務(wù)教育階段實行屬地管理，就近入學(xué)，義務(wù)教育階段適齡兒童居住區(qū)即所謂入學(xué)學(xué)區(qū)。一般來說，“學(xué)區(qū)房”是指教育教學(xué)質(zhì)量較好的小學(xué)及相應(yīng)初中招生范圍內(nèi)的二手房或商品房。在現(xiàn)實生活中，由于投資主體的不同，“學(xué)區(qū)”的概念應(yīng)該分為兩類，一類是開發(fā)商建設(shè)引進(jìn)的學(xué)校形成的學(xué)區(qū)，另一類是政府投資建設(shè)的學(xué)校產(chǎn)生的學(xué)區(qū)。

近兩年來，教育地產(chǎn)風(fēng)靡一時。在一些新樓盤在建的同時，在住宅區(qū)內(nèi)或附近引進(jìn)名校，并以購房準(zhǔn)入資格作為提升房地產(chǎn)價值的手段，使房子賣得更好，價格也能賣得更高。但在銷售過程中，少數(shù)樓盤還將學(xué)區(qū)作為主要配套區(qū)域，甚至作為賣點打動購房者。然而，成交后，購房者卻發(fā)現(xiàn)自己房子的學(xué)區(qū)與想象中的不一樣，孩子們甚至不能如愿上名校。那么，我們怎樣才能買到真正的一手“學(xué)區(qū)房”？

對此，專業(yè)人士指出，購房者在購房前，首先要了解名校的招生范圍和錄取條件，是否只要戶籍在社區(qū)就可以報名，還是要符合當(dāng)?shù)亟逃值膮^(qū)劃規(guī)定，或者他們應(yīng)該優(yōu)先錄取。其次，開發(fā)者應(yīng)該聽他們說什么，看他們做什么。要注意房地產(chǎn)的教育配套設(shè)施是否與住宅同時規(guī)劃、同時建設(shè)、同時交付。對只宣傳教育配套設(shè)施，沒有真正建設(shè)和合同介紹的項目，要特別注意。

另外，如果你真的為學(xué)校買房，最好讓開發(fā)商在簽訂合同時，在合同的附加條款中包含學(xué)校的承諾。當(dāng)實際情況與開發(fā)商公示不符時，可以根據(jù)購房合同依法保護(hù)自己的合法權(quán)益。目前市場上“學(xué)區(qū)房”最多的是市中心的二手房，因為重點學(xué)校都在市區(qū)。如今，隨著城市的不斷擴(kuò)張，城區(qū)住宅建設(shè)用地少之又少，學(xué)校的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房屋建設(shè)的速度，因此這些房屋更受歡迎。

業(yè)內(nèi)相關(guān)人士表示，與購買一手“學(xué)區(qū)房”相比，購房者在購買二手“學(xué)區(qū)房”時需要更加謹(jǐn)慎。因為除了與一手房交易步驟相同外，還要特別注意準(zhǔn)入資格的相關(guān)事項。

首先，在二手房銷售過程中，由于產(chǎn)權(quán)過戶和戶籍過戶不同時進(jìn)行，一般先辦理產(chǎn)權(quán)過戶，再辦理戶籍過戶。出賣人將原戶籍遷出房屋地址后，買受人可以將家庭成員的戶籍遷入。

如果原房主的戶籍不遷出，購房者和子女的戶籍將無法入住，也無法入學(xué)。因此，購房合同中應(yīng)增加賣方戶籍在還清房價前應(yīng)遷出的約定。如果買賣雙方只是口頭同意調(diào)出賬戶，而賣方?jīng)]有調(diào)出賬戶。由于賬戶管理政策的限制，本協(xié)議無法執(zhí)行。

第二，購房者在買房前，應(yīng)該知道原房主賬戶中是否有在讀或已在名校就讀的學(xué)生，因為大多數(shù)名校都有規(guī)定，每個賬戶只允許一個孩子學(xué)習(xí)。現(xiàn)在一些“學(xué)區(qū)房”甚至出現(xiàn)了二手房業(yè)主的子女即使原房主沒有子女入校指標(biāo)，仍無法入校的情況。對于這樣的情況，購房者在購買二手房時，除了要向原業(yè)主了解外，最好到相應(yīng)的學(xué)校了解相關(guān)政策。

不同地區(qū)對招生有不同的要求。有的小區(qū)要求房產(chǎn)證、戶籍、居住在學(xué)區(qū)并居住一定年限的學(xué)生就近入學(xué)，因此家長購買“學(xué)區(qū)”時也可以到相應(yīng)的教育局解決當(dāng)?shù)卣摺?/P>

最安全的做法是將開發(fā)商的承諾納入合同。

對于深陷“學(xué)區(qū)房”糾紛的業(yè)主來說，他們能否指認(rèn)開發(fā)商的宣傳造假？而家長在購買“學(xué)區(qū)房”時又如何規(guī)避風(fēng)險呢？

對此，業(yè)內(nèi)專家表示，應(yīng)該實事求是地分析情況：如果開發(fā)商公布的學(xué)區(qū)是因為政府調(diào)控，有幾類情況，如果因為規(guī)劃調(diào)整等原因沒有實施，就不算是欺詐；如果是違規(guī)開發(fā)商利用廣告誘使購房者購房，是行不通的。

專家建議，家長在簽訂合同前應(yīng)將合同的相關(guān)條款看清楚，以免以后發(fā)生糾紛。”而最有保障的情況是建議業(yè)主在購房時，應(yīng)將開發(fā)商承諾進(jìn)入名校的內(nèi)容納入合同條款。一旦業(yè)主發(fā)現(xiàn)實際情況與開發(fā)商當(dāng)時的宣傳不符，可以在購房時依據(jù)合同依法保護(hù)自己的合法權(quán)益。”你知道嗎