但是，最近樓市不好，情況發(fā)生了很大變化。越來越多的開發(fā)商被允許與買方談判，并根據(jù)買方的要求修改合同。如今的購房者可以大膽地對開發(fā)商提供的固定格式合同說“不”。律師網(wǎng)提醒市民，在簽訂購房合同的過程中，至少可以勾選以下幾點，規(guī)避購房風險。

檢查站1

住房面積條款。房地產(chǎn)專家提醒市民，要在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤面積的金額，在建筑面積不變的情況下，約定套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積誤差的處理方法。

提示：目前房屋交付時，建筑面積經(jīng)常增加，且不超過3%，但內(nèi)建面積減少，分攤面積增加。為了避免這種對購房者不利的情況，有必要在合同中約定公寓建筑面積不得減少，分攤面積不得增加等，如：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房與否；退房包含哪些費用，如何承擔違約責任等第二層次：關(guān)于同一條件下的價格、費用和付款金額，我們應該給予更多的關(guān)注。價格條款應該比較明確，應該有詳細的約束，開發(fā)商不應該隨意漲價，不應該包括其他不合理的成本。在支付方式上，應明確、詳細地規(guī)定支付方式，如支付定金的時間和金額、分期付款的步驟、時間和金額等，需要注意的是，買方可以在合同生效后的幾天內(nèi)向金融機構(gòu)申請貸款。如果失敗，買方可以取消合同并全額退還定金。有人建議，無論是否必要，買方都應盡量加入這一條款，以便給自己留一個冷靜期。

檢查點3:

關(guān)于房屋質(zhì)量條款

在簽訂合同時，買方必須將質(zhì)量要求詳細寫入合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間裝修標準、等級；建筑材料配單、等級；室內(nèi)設備清單；水、電、氣、管道通暢；門窗、家具缺陷；建筑抗震等級等應涉及的質(zhì)量要求。合同還可以約定房屋的質(zhì)量保證期和附屬設備的維修期。

提示：例如，雙方的合同表述為“大理石地板、花崗巖外墻及進口衛(wèi)生潔具、廚具”。業(yè)主實際入住時發(fā)現(xiàn)，大理石地板材料是人造大理石，而進口的衛(wèi)生潔具和廚具實際上是國產(chǎn)產(chǎn)品，只貼了外國商標。然而，當買方將開發(fā)商告上法庭時，開發(fā)商使用人造大理石并沒有違約，因為在簽訂合同時并沒有說明天然大理石是必要的。進口衛(wèi)生潔具是合資工廠生產(chǎn)的，確實是洋品牌，也符合協(xié)議。因此，買方在簽訂合同時，可以在此作更詳細的解釋和注解，以避免以后的糾紛。

第四檢查站：

產(chǎn)權(quán)登記條件由雙方按規(guī)定日期共同辦理，或委托代理人辦理。辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，出賣人應當向買受人出具房屋產(chǎn)權(quán)過戶申請的書面報告和繳納的稅款清單。

提示：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應為60天。但在實際簽訂合同時，出賣人往往會延長期限，一般有90天、180天等。買受人應力爭在合同中約定，出賣人為買受人辦理產(chǎn)權(quán)證的期限為60天，不宜過長。如果期限過長，如超過365天，則說明該項目的土地或房屋很可能設置了抵押擔保，抵押物短期內(nèi)無法解除，這對購房者盡快通過公積金貸款和取得房產(chǎn)證有很大影響。第五關(guān)：買賣雙方的違約責任，房地產(chǎn)買賣合同中關(guān)于違約責任的規(guī)定，一般都有“遇有不可抗力，出賣人不承擔逾期交付責任”的表述。根據(jù)《民法通則》第一百五十三條的規(guī)定，“不可抗力”是指地震、火災、戰(zhàn)爭等不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況，根據(jù)這一規(guī)定，房地產(chǎn)買賣合同設置了相應的展期和擴展條款。但出賣人不能將開發(fā)商自身的過錯，如對市場判斷不準確、投資失誤、項目設計未認真修改方案等因素歸咎于不可抗力。同時，賣方不能將季節(jié)性影響、上級行為、政府行為等本應預期但不應預期的因素歸為不可抗力，從而免除自己的違約責任。因此，在簽訂合同時，要特別注意如何在合同中界定“不可抗力”。現(xiàn)在在購房合同中，開發(fā)商逾期交房的違約責任一般約定為每逾期一天，按總房價的萬分之二或萬分之三承擔。違約金比例較低，相當于銀行貸款利息。違約金的懲罰性是不夠的。購房者應努力提高比例，可按0.5%考慮。-1%。

檢查點6:

不必為補充協(xié)議煩惱

商品房買賣合同補充協(xié)議一般包括付款方式、房屋平面圖、公共房屋公共面積及共用面積說明、裝修標準、裝修標準等，延遲交付的特殊原因說明、公共建筑配套設施及花園綠地所有權(quán)、物業(yè)管理等，建議買方在簽訂合同時不限于格式條款的內(nèi)容，與賣方協(xié)商重新制定損害其自身利益的條款，并補充遺漏的條款。

編輯律師網(wǎng)提醒：市民在簽訂合同時，必須在合同中反映自己與開發(fā)商約定的事項。只有這樣，他們才能在以后發(fā)生糾紛時有證據(jù)發(fā)現(xiàn)，最大限度地維護自己的合法權(quán)益。因此，市民盡可能要求開發(fā)商提供用電、供水、供暖等布線和裝修方案。這既是購房者的一項基本知情權(quán)，也是今后解決糾紛的主要依據(jù)。

以上六個層面雖然微不足道，但與購買權(quán)益息息相關(guān)。謹慎的市民也可以聘請律師幫助簽訂購房合同。值得注意的是，在談判合同條款時，買方應與律師站在同一立場，對律師表現(xiàn)出高度信任。只有這樣，才能實現(xiàn)合同合法權(quán)益的最大化，合同內(nèi)容的最小化，不利于買方，甚至對買方不公平。萬一開發(fā)商說不簽，就算你真的想買房，也要冷靜。不要輕易放棄律師為你提出的談判條件。你應該知道，很多談判不可能一蹴而就，你必須為自己的進程而戰(zhàn)。你知道嗎