一、《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條規(guī)定：“契稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間為納稅人簽訂土地、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同之日，或者納稅人取得其他具有合同性質(zhì)的證明之日轉(zhuǎn)讓土地和房屋所有權(quán)的契稅，是指房屋所有人取得房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國家繳納的稅款。開發(fā)商之所以讓購房者提前繳納契稅，是因?yàn)樵诳蛻糍J款過程中，開發(fā)商承擔(dān)全額或分期擔(dān)保，開發(fā)商希望盡快擺脫自身風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，也不能排除部分開發(fā)商占用資金的可能性。因此，除非業(yè)主同意，否則開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)制買方提前付款，更不用說強(qiáng)制代理人提前付款。

如果業(yè)主委托開發(fā)商辦理，由于辦理過程中有人工費(fèi)，開發(fā)商一般要向業(yè)主收取一定的代理費(fèi)。當(dāng)然，選擇權(quán)在業(yè)主，但開發(fā)商有義務(wù)提供相關(guān)信息。但在實(shí)際工作中，如果開發(fā)商逐一處理，會給征收部門帶來很多麻煩，所以一般都是開發(fā)商代表業(yè)主集體處理。【建議】：開發(fā)商應(yīng)在客戶具備辦理合同轉(zhuǎn)讓手續(xù)資格前，通知客戶在一定期限內(nèi)集中付款。代理費(fèi)不得超過1000元。委托人也可以委托律師事務(wù)所等第三方處理。這筆資金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于保修期滿后的公共部位和設(shè)施的檢修、更新和改造。

關(guān)于征收公共住房公共部位和設(shè)施維修資金的通知要求，“本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品房的購房人應(yīng)當(dāng)繳納公共住房公共部位和設(shè)施維修資金。辦理合同轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，應(yīng)全額支付貨款的2%。“《通知》還規(guī)定，資金到市或區(qū)縣小區(qū)管理處繳納后，由其代管，小區(qū)管理委員會成立后，由小區(qū)辦公室轉(zhuǎn)交管理委員會或經(jīng)管理委員會同意的物業(yè)企業(yè)代管。管委會成立前，由開發(fā)商或物業(yè)公司提出資金使用計(jì)劃，經(jīng)房地產(chǎn)局批準(zhǔn)后分配；管委會成立后，由物業(yè)企業(yè)提出年度維修資金使用計(jì)劃，經(jīng)管理委員會批準(zhǔn)后實(shí)施。

養(yǎng)護(hù)資金可以由業(yè)主自行支付，業(yè)主也可以委托開發(fā)企業(yè)收取。為什么一些開發(fā)商在入住前要先募集資金？

由于部分購房者并不急于辦理產(chǎn)權(quán)證，因此并不急于繳納房款。這樣一來，當(dāng)房子在保修期后需要大修、更新、改建時(shí)，他們不交維修基金，基金所有人就會“便宜”給基金所有人，這是不公平的。當(dāng)然，也不排除部分開發(fā)商占用資金的可能。

[建議]：資金到位后，由市或區(qū)縣社區(qū)辦當(dāng)場開具財(cái)政局專用發(fā)票，開始計(jì)算當(dāng)期利息。只要開發(fā)商能很快拿回相關(guān)發(fā)票，入住前先收貨是合情合理的。裝修管理費(fèi)、裝修押金、裝修工制證費(fèi)是裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)中爭議最大的問題。一方面，國家和北京沒有明確的規(guī)定。一些業(yè)主咨詢相關(guān)部門，往往回答仍亂收費(fèi)；另一方面，裝修過程中存在很大的安全隱患，如私自拆除承重墻、堵塞下水道、施工中擾民、裝修時(shí)造成治安混亂等人員隨意出入，會損害社會公共利益。使用電梯運(yùn)輸水泥和沙子也會對公共部位造成磨損。在這個(gè)過程中，物業(yè)管理公司確實(shí)需要投入人力物力進(jìn)行管理和約束。

據(jù)了解，目前建設(shè)部和北京市正在制定相關(guān)裝修管理辦法，以規(guī)范目前亂象叢生的市場。

[建議]：專業(yè)人士認(rèn)為，雖然上述收費(fèi)在一定程度上是合理的，但很多社區(qū)收取幾千元的管理費(fèi)或以各種名義扣減保證金是不合適的。

一般來說，一套房子的管理費(fèi)在一兩百元左右。

高檔住房的押金應(yīng)該在1萬元左右，普通住房的押金應(yīng)該在1000元左右。

證書準(zhǔn)備費(fèi)是5元，10元，一個(gè)成本費(fèi)就夠了。

根據(jù)《北京市住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)暫行辦法》196號文規(guī)定，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)為20元/自然間。如果有小區(qū)核算成本，業(yè)主有權(quán)選擇不清理。

4:物業(yè)管理費(fèi)

一年期物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)及水電保證金。其中，一年以上不得收取物業(yè)管理費(fèi)。也就是說，只要收到不到一年，就不違反規(guī)定。而考慮到頻繁收取物業(yè)管理費(fèi)，一是部分業(yè)主往往不在家，二是會浪費(fèi)人力物力。從這個(gè)角度看，提前收取物業(yè)管理費(fèi)是合理的。

物業(yè)管理費(fèi)的繳存一般發(fā)生在高檔住宅樓，因?yàn)楦邫n住宅行業(yè)一般采用一個(gè)月一次或三個(gè)月一次的繳存方式，而高檔住宅的居民往往不在國內(nèi)或本地，所以采用三個(gè)月的繳存方式。需要強(qiáng)調(diào)的是，物業(yè)管理押金還是水電押金好，如何操作，要看購房時(shí)簽訂的《居住建筑使用、管理、維護(hù)公約》（以下簡稱《公約》）中如何約定。只是現(xiàn)在開發(fā)商入住時(shí)一般讓業(yè)主簽約定，業(yè)主沒有選擇權(quán)。[建議]：普通住宅小區(qū)繳納物業(yè)費(fèi)不足一年并不違法，押金按約定執(zhí)行。如無協(xié)議，應(yīng)征得業(yè)主同意。目前，北京市僅在196號文件中規(guī)定，普通住宅小區(qū)停車費(fèi)為每月150元。地下車庫、機(jī)械式停車庫實(shí)行市場價(jià)，開發(fā)商在購房時(shí)要在約定中明確。不過，如問題4所述，公約一般是在辦理登機(jī)手續(xù)時(shí)簽署的，因此沒有談判的余地。

對于小區(qū)內(nèi)的臨時(shí)停車，目前尚無明確規(guī)定。由小區(qū)物業(yè)管理委員會決定。物業(yè)管理委員會成立前，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得高于1元/4小時(shí)的社會停車標(biāo)準(zhǔn)，并開具正式發(fā)票。

目前，市城管局、物價(jià)局即將出臺停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，居民路也在標(biāo)準(zhǔn)中。【建議】：普通小區(qū)地面停車位平均每月150元。地下車庫和機(jī)械式車庫的市場價(jià)格應(yīng)與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)基本持平。

6:面積測繪費(fèi)

面積測繪費(fèi)的收費(fèi)原則是“誰委托，誰付費(fèi)”。購房合同規(guī)定開發(fā)商有義務(wù)向購房者提供面積測量數(shù)據(jù)，因此費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商支付。【建議】：開發(fā)商購買一手商品房要交錢。你知道嗎