案例回放

家住煙臺(tái)市萊山區(qū)的李小姐向萊山區(qū)一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買了一套商品房。商品房買賣合同規(guī)定了開(kāi)發(fā)商交房的具體日期，并明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商逾期交房超過(guò)90天的，購(gòu)房人可以解除合同。同時(shí)，李小姐向煙臺(tái)市萊山區(qū)一家銀行申請(qǐng)了按揭貸款，開(kāi)發(fā)商為貸款提供了連帶擔(dān)保責(zé)任。由于開(kāi)發(fā)商逾期交房90多天，李小姐要求同時(shí)解除商品房買賣合同和按揭貸款合同。開(kāi)發(fā)商不同意終止合同。但該行認(rèn)為，按揭貸款合同與商品房買賣合同是不同的法律關(guān)系，不應(yīng)與商品房買賣合同一并處理。三方未能通過(guò)協(xié)商達(dá)成協(xié)議，因此產(chǎn)生了爭(zhēng)端。

律師觀點(diǎn)

本案涉及兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：一是李小姐能否單方面要求解除商品房買賣合同？第二，商品房買賣合同與按揭貸款合同是什么關(guān)系？商品房買賣合同終止是否會(huì)導(dǎo)致按揭貸款合同終止？對(duì)于本案，由于開(kāi)發(fā)商與李小姐約定了解除合同的條件，即逾期90天以上，李小姐可以按照約定單方解除商品房買賣合同。合同解除后，李小姐應(yīng)將房屋返還給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將購(gòu)房款及利息返還給購(gòu)房人。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條：“根據(jù)合同法第九十四條，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)不履行的，一方要求解除合同的，除雙方另有約定外，應(yīng)予支持。”在這種情況下，李小姐可以督促開(kāi)發(fā)商在3個(gè)月內(nèi)交房。逾期不交付的，李小姐可以行使單方解除合同的法定權(quán)利。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效，致使商品房擔(dān)保貸款合同目的不能實(shí)現(xiàn)的無(wú)效或者被撤銷、終止的，當(dāng)事人要求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)當(dāng)予以支持。如果開(kāi)發(fā)商未能按時(shí)交房，李小姐將終止商品房買賣合同，按揭貸款合同的目的也將無(wú)法實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，李小姐有權(quán)解除抵押貸款合同。開(kāi)發(fā)商和銀行拒絕終止合同的理由站不住腳。

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