如何適用違約金

當(dāng)一方違約時，另一方可以選擇適用違約金或定金條款。可見，法律只賦予當(dāng)事人適用罰款或押金條款的選擇權(quán)。如果當(dāng)事人一起要求罰款和押金，則不予支持。但在任何情況下，守約方均不得同時向違約方要求違約金和押金。在房屋買賣合同糾紛的實踐中，定金有兩種，一種是違約定金，如約定延期付款或延期交付的定金；另一種是終止定金，即定金是解除合同的價格。違約金與違約金在本質(zhì)上是相同的，因此違約金與違約金自然不能同時主張。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用若干問題的解釋》第一百一十七條的規(guī)定，定金交付后，交付定金的一方當(dāng)事人可以解除主合同，但按合同約定，定金應(yīng)當(dāng)以損失為代價，而收取定金的一方可以以雙倍返還定金為代價終止主合同。主合同終止后的責(zé)任處理，適用《中華人民共和國合同法》的規(guī)定。這里規(guī)定的是終止押金。從本文可以看出，無論是否構(gòu)成違約，終止定金與違約金在目的、性質(zhì)和功能上都存在差異。因此，兩者可以結(jié)合使用。對此，《市高級人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第二十六條明確規(guī)定，雙方當(dāng)事人對定金性質(zhì)不一致的，一方違約的，另一方不能同時要求定金和違約金；如果雙方約定定金的性質(zhì)，一方違約，另一方不能同時要求定金和違約金，但同時要求定金和違約金是沒有問題的。根據(jù)《合同法》第一百一十四條的規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。如何判斷違約金與實際損失之間的水平？關(guān)于解除合同的違約金，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理爭議案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，只有違約金超過造成損失的30%時，法院才會適當(dāng)減少違約金。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理當(dāng)前形勢下民商事合同糾紛若干問題的指導(dǎo)意見》（法發(fā)[2009]40號），法院在調(diào)整超額違約金時，應(yīng)當(dāng)綜合衡量合同履行程度、當(dāng)事人過錯等當(dāng)事人、當(dāng)事人的預(yù)期利益、當(dāng)事人根據(jù)案件的具體情況所處的合同狀態(tài)以及因違約所造成的損失，無論格式合同或者條款是否適用，都應(yīng)當(dāng)按照公平、誠實信用的原則進(jìn)行綜合權(quán)衡，避免簡單采用固定比例等“一刀切”的做法，防止機(jī)械正義可能造成的實質(zhì)性不公平。對于遲延付款或者遲延交貨的處罰，我國現(xiàn)行法律沒有規(guī)定具體的比例和標(biāo)準(zhǔn)。通常，法官會根據(jù)合同履行的實際情況和雙方提供的證據(jù)來決定是否調(diào)整違約金。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理當(dāng)前形勢下民商事合同糾紛若干問題的指導(dǎo)意見》（法發(fā)[2009]40號），法院應(yīng)正確確定舉證責(zé)任，違約方應(yīng)對違約金過高的索賠承擔(dān)舉證責(zé)任，守約方也應(yīng)對違約金合理的索賠提供相應(yīng)的證據(jù)；

根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》（京高發(fā)〔2009〕43號），當(dāng)事人要求減輕處罰的，法院應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治，保護(hù)誠實守信的當(dāng)事人，依法處理按照促進(jìn)交易、維護(hù)交易安全的原則，對違約金高于損失的一方，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減少部分違約金。其中，虧損包括正虧損和利潤虧損。當(dāng)事人對損失數(shù)額的計算方法沒有約定的，法院可以通過比較守約當(dāng)事人在同等條件下取得的利益，或者根據(jù)公平原則、誠實信用原則和合同履行情況，確定可得利益的損失。雙方應(yīng)分別證明損失金額。可見，在申請違約金過多調(diào)整時，不僅違約方承擔(dān)舉證責(zé)任，非違約方也承擔(dān)舉證責(zé)任。當(dāng)然，如果當(dāng)事人沒有提出調(diào)整請求，法院不會主動調(diào)整處罰。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于對在商品房銷售過程中取得解除商品房銷售合同處罰的個人征收個人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函[2006]865號），如果房地產(chǎn)公司未能與按揭銀行協(xié)調(diào)配合，購房人無法按合同約定辦理按揭貸款手續(xù)，從而無法支付后續(xù)房價，房屋買賣合同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司向購房人支付違約金買受人因解除商品房買賣合同經(jīng)雙方協(xié)商一致。

根據(jù)個人所得稅法的有關(guān)規(guī)定，買受人因上述原因從房地產(chǎn)公司取得的違約金所得，按照“其他所得”的計稅項目征收個人所得稅，稅款由支付違約金的房地產(chǎn)公司代扣代繳。

但是，上述批復(fù)不涉及房屋買賣合同糾紛中的其他幾種違約金情形，包括解除違約金、非貸款原因遲延交付違約金等，根據(jù)稅法原則，這部分不構(gòu)成實際收入，所以沒有必要繳納個人所得稅。因此，不能一概而論房屋買賣合同糾紛產(chǎn)生的違約金是否需要繳納個人所得稅。總之，房屋買賣合同糾紛中違約金的適用是一個復(fù)雜的過程。實踐證明，由有一定經(jīng)驗的律師來處理，不僅可以預(yù)防法律糾紛，而且可以更好地解決法律糾紛，最大限度地避免或減少經(jīng)濟(jì)損失，切實保護(hù)您的合法權(quán)益。為了更好地幫助您解決房屋買賣合同糾紛中違約金的適用，防止陷入法律錯誤，您可以通過以下方式為您提供專業(yè)的法律服務(wù)：律師網(wǎng)最大限度地保護(hù)您的合法權(quán)益。你知道嗎