房地產(chǎn)糾紛買(mǎi)房前廣告欺騙現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地，大多數(shù)人也相信廣告的效果。畢竟，像買(mǎi)車(chē)一樣體驗(yàn)房子是不可能的。首先，買(mǎi)房時(shí)要注意選擇正規(guī)房屋銷(xiāo)售地點(diǎn)。位置固定、證件齊全的房地產(chǎn)企業(yè)，不得選擇路邊野生廣告新聞。有些人會(huì)利用內(nèi)部?jī)r(jià)格等誘餌騙取消費(fèi)者的錢(qián)財(cái)，所以在選擇時(shí)要謹(jǐn)慎，不要輕信小廣告。選房時(shí)，除了現(xiàn)場(chǎng)看房外，還應(yīng)查驗(yàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和“五證兩冊(cè)”，即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》，《建筑工程規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；此外，開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)是否提供“一表二件”，即“竣工驗(yàn)收記錄表”、“住宅質(zhì)量保證書(shū)”和“房屋使用說(shuō)明書(shū)”移交證書(shū)”。缺少任何一個(gè)都可能給下一次購(gòu)買(mǎi)或交付帶來(lái)麻煩。

定金和定金

當(dāng)所有問(wèn)題都清楚，消費(fèi)者打算購(gòu)買(mǎi)時(shí)，他們必須開(kāi)始支付一定的金額。在這里，我們需要提醒買(mǎi)家區(qū)分“定金”和“定金”。押金，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是給開(kāi)發(fā)商的預(yù)付款。需要注意的是，如果買(mǎi)方違約，定金將不予退還。如果開(kāi)發(fā)商違約，將雙倍返還給買(mǎi)家。而定金是房地產(chǎn)交易過(guò)程中的一種預(yù)付款。如果不具備押金性質(zhì)，押金肯定不適用。”法律對(duì)“定金”沒(méi)有明確規(guī)定，市場(chǎng)上類(lèi)似的術(shù)語(yǔ)包括“認(rèn)購(gòu)基金”、“定金”等。房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)上出現(xiàn)的“定金”是購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保，在實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款。如果買(mǎi)受人付了“定金”，無(wú)論哪一方退，出賣(mài)人只需按原金額退還“定金”。

值得提醒的是，一般霸王條款大多隱藏在購(gòu)房合同的補(bǔ)充協(xié)議中，這些補(bǔ)充協(xié)議基本上都是開(kāi)發(fā)商的律師團(tuán)隊(duì)出于保護(hù)開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)而簽訂的。買(mǎi)方必須更加注意合同中的任何細(xì)節(jié)，尤其是附于以下內(nèi)容的補(bǔ)充協(xié)議，這往往成為許多糾紛的導(dǎo)火索。從購(gòu)房到交房大約需要一年時(shí)間，購(gòu)房者對(duì)何時(shí)能拿到房子的鑰匙既有期待，也有憂(yōu)慮。多年來(lái)，有關(guān)房屋質(zhì)量的糾紛屢見(jiàn)不鮮。面對(duì)強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)商隊(duì)伍，一些購(gòu)房者在拿到不一致的房源時(shí)，選擇忍氣吞聲或承認(rèn)倒霉。為了避免生活過(guò)程中的不適，購(gòu)房者更應(yīng)注意送貨環(huán)節(jié)。住宅質(zhì)量對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)尤為重要，它不僅關(guān)系到消費(fèi)者的生活安全，也關(guān)系到消費(fèi)者的生活舒適性。但是，部分開(kāi)發(fā)商所建商品房存在一些質(zhì)量缺陷，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。因此，建議購(gòu)房者認(rèn)真檢查。如果經(jīng)濟(jì)條件允許，可以選擇專(zhuān)業(yè)的檢測(cè)公司。如果你正在檢查自己的房子，最好先上網(wǎng)學(xué)習(xí)相關(guān)知識(shí)，然后再入住。檢查房屋時(shí)，要多注意房屋結(jié)構(gòu)、門(mén)窗、墻面、地面、吊頂、防水工程、采暖系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量等方面的問(wèn)題。

對(duì)于不符合質(zhì)量要求的一般性質(zhì)房屋，買(mǎi)方可以要求開(kāi)發(fā)商修理。如果房屋的使用功能受到影響或因裝修給買(mǎi)受人造成損失，買(mǎi)受人也可以向開(kāi)發(fā)商要求賠償。

對(duì)于嚴(yán)重不符合質(zhì)量要求的房屋，購(gòu)房者應(yīng)首先要求當(dāng)?shù)胤课莨こ藤|(zhì)量監(jiān)督單位進(jìn)行檢查，取得房屋質(zhì)量鑒定不合格證明后，可要求開(kāi)發(fā)商退房。開(kāi)發(fā)商無(wú)視消費(fèi)者合法訴求的，可以向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴，也可以向房屋所在地人民法院提起訴訟。面積收縮根據(jù)圖紙建造的房屋面積不能精確到100%，所以國(guó)家也規(guī)定了3%的浮動(dòng)面積。不過(guò)，不少購(gòu)房者在交房時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)面積誤差率超過(guò)浮動(dòng)范圍，但交錢(qián)時(shí)面積較小。

根據(jù)相關(guān)司法解釋?zhuān)课輧?nèi)建筑面積或建筑面積與約定面積不一致的，合同有約定的按約定執(zhí)行，沒(méi)有約定的，差錯(cuò)率低于3%的雙方按實(shí)際結(jié)算情況。如果超過(guò)3%的購(gòu)房者可以要求退房并要求退還已付購(gòu)房款和利息。這提醒讀者在簽訂合同時(shí)要注意約定的細(xì)節(jié)。因此，建議買(mǎi)方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)就建筑面積和建筑面積達(dá)成一致。

規(guī)劃變更

近年來(lái)，規(guī)劃變更導(dǎo)致前期業(yè)主鬧事，包括同一小區(qū)別墅區(qū)與西式住宅區(qū)分離，后續(xù)用地改為高層西式住宅等。

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，住宅小區(qū)建成入住后，產(chǎn)權(quán)將發(fā)生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)人由開(kāi)發(fā)商變更為全體業(yè)主。此時(shí)，未經(jīng)全體業(yè)主同意，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)改變小區(qū)公共用地。業(yè)主可到相關(guān)部門(mén)查看小區(qū)整體規(guī)劃審批情況。如果該地塊屬于已被占用的社區(qū)部分，那么就有充分的理由認(rèn)為規(guī)劃變更是違法的。此外，即使是在建的住宅小區(qū)，如果開(kāi)發(fā)商想改變已經(jīng)對(duì)外公示的規(guī)劃，也應(yīng)該向全體業(yè)主公示。只有當(dāng)多數(shù)業(yè)主沒(méi)有異議時(shí)，才能進(jìn)行變更。

這些地方是買(mǎi)家在購(gòu)買(mǎi)和交付過(guò)程中最有可能“獲勝”的地方。水太深，買(mǎi)不到房子，所以在買(mǎi)房前一定要摸清“潛規(guī)則”，否則就很難再掉進(jìn)去爬上去。你知道嗎