二手房業主食言的理由如下：

1。買受人應當知道所購買的房屋是否屬于在國家法律規定不能上市的農村宅基地上建造的房屋。如果是這樣的話，建議城鎮居民不要買這樣的房子。

2。業主認為所售房屋不允許按政策出售。房主稱買賣合同無效，因為他在賣房時簽了“黑白合同”避稅。房屋所有人以所售房屋為夫妻共同財產，一方出售二手房時未征得另一方同意為由，解除房屋買賣合同，收回房屋。

賣房人違約的主要原因是房價上漲過快，賣房人覺得賣房后蒙受了損失，發自內心地懺悔。當然，也可能有其他原因，比如二手房交易手續復雜，房屋產權登記制度不合理等等。根據不同情況下出賣人違約的原因，買受人可以采取以下措施：（1）在簽訂購房合同后，房東拒絕過戶。

房東不會明確拒絕辦理過戶交易手續，但可能會制造一些借口要求延長過戶時間。買方同意延期后，具體轉讓時間尚未確定。最后，該信函被發送給買方，以索賠買方的過錯，合同因未能及時轉讓所有權而終止。在這種情況下，買方必須及時發出書面提醒，要求房東在指定時間簽署合同。如果同意延期，則應商定一個具體期限。應同時向中介機構發送書面提醒的副本。買受人應盡量不遲延，如遲延應取得房東的書面同意，否則法院可因證據不足而判定違約。（2） 簽訂中介協議后拒絕簽訂買賣合同

簽訂中介協議后，房東可能會找一些理由拒絕簽訂買賣合同。這些原因通常包括：

1。中介協議的簽署人沒有得到房東的同意。比如，房屋產權屬于女兒或妻子，但簽訂中介協議的人是父親或丈夫。由于承包人不是業主，房東稱中介協議無效，要求退款。

2。房東在簽訂中介協議時并未取得房屋產權，因此房東認為未取得產權而簽訂的合同無效，要求退房。

如果有證據證明承包人已獲得業主的授權，例如業主已在中介機構掛牌，或簽署了委托確認書、委托書等文件，則中介協議仍然有效。如果沒有證據證明，買方可以要求承包人承擔承包過失責任，并賠償買方損失。

如果房東購買房屋進行拍賣或拍賣，或與他人簽訂了買賣合同，但房產證仍在辦理過程中，即使房東在出售房屋時未取得房產證，合同仍然有效。但是，如果出售的房屋不可能取得產權（如違法建設），或者產權屬于他人的，合同無效。根據法律規定，無效合同應由過錯方賠償，買受人有權要求房東賠償經濟損失。（三）簽訂居間協議后雙倍返還定金一般居間協議約定，收取定金的一方違約的，雙倍返還定金；支付定金的一方違約的，將失去定金。雖然房東簽了中介協議，還收了定金，如果房價漲得多，即使雙倍返還，還是可以賺錢的，所以房東寧愿雙倍返還定金也不愿繼續履行。

在二手房銷售中，90%以上的中介協議都明確約定了銷售合同的主要內容。雖然沒有正式的買賣合同文本備案，但雙方通過簽訂中介協議建立了買賣合同關系，而不僅僅是簽訂買賣合同的“預約合同”。在這種情況下，房東不能只付雙倍的定金就解除合同。買受人可以向房東索賠差價損失，也就是說房東可以賠償買受人因房價上漲造成的損失。

（4）拒絕簽訂中介協議和定金：

如果房東在中介掛牌出售，按照中介的一般操作流程，中介會先讓買家簽訂中介協議。由于中介協議只有購房人簽字，因此中介協議尚未成立，房地產商即使不簽字也不承擔任何法律責任。中介應采取逆向操作的方式，即在中介協議的主要內容確定后，先讓房東簽字，再讓買方簽字。

雖然房東已經簽訂了中介協議，但房價上漲后房東拒絕接受定金。通常，中介協議中規定，定金只有在房東簽字后才能轉為定金，所以如果房東不簽字，定金就不會變成定金，房東也不會因為違約而受到定金處罰。除上述反向操作外，中介還應在中介協議中要求房東授權中介收取定金并代為保管。這樣一來，中介收到的定金就等于房東收到的定金，房東違約就要承擔定金違約金。其實，購房者也可以通過增加定金來處理違約。

在房價上漲階段，房地產市場出現賣方違約的情況會更多。買家在了解自己的實際需求和市場價格后，可以通過合同增加定金。定金通過交付生效，具有一定的擔保性質。合同生效后，是履行合同的保證?？們r20%以內的定金為法定金額。如果不履行合同，將雙倍返還。因此，如果買方對某一房屋感興趣，多交定金是限制賣方違約的有效方法。比如總價180萬元的房子，押金可以達到36萬元。如果買方提前支付20萬元，賣方違約將退還40萬元。對賣方來說，違約的代價已經夠高了。因此，在與賣方簽訂合同時，應增加定金的數額，以增加賣方的違約成本。而且，購房時要簽訂由行政部門監督的合同示范文本，明確指出買賣雙方的責任和義務，并保管好相關文件。防止糾紛。

以上是對房屋買賣過程中如何處理出賣人違約的相關知識的總結。你知道嗎