2003年11月23日，原告錢某與被告a房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定原告（買受人）向被告（出賣人）購(gòu)買某大廈9號(hào)鋪一套。該房屋屬于框架結(jié)構(gòu)，一層樓高3.6米，二層樓高3.0米，建筑面積85.09平方米，其中內(nèi)建建筑面積82.80平方米，公共部位與公共住房共用建筑面積2.29平方米。按建筑面積計(jì)算，房屋價(jià)格為3038元/平方米，房屋總價(jià)為258503元。合同第八條“交付期限”規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2004年12月31日前將驗(yàn)收合格的房屋交付買受人使用。合同第十條“規(guī)劃設(shè)計(jì)變更”規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更或者設(shè)計(jì)單位批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)變更，在結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間大小、朝向等方面影響商品房質(zhì)量或者使用功能的。，被告應(yīng)當(dāng)自有關(guān)部門批準(zhǔn)之日起10日內(nèi)書(shū)面通知原告，被告選擇退房的，原告有權(quán)自通知到達(dá)之日起15日內(nèi)通知原告，應(yīng)在原告要求退房之日起30日內(nèi)返還貨款，并按同期銀行存款利率向原告支付利息。

合同簽訂后，原告于2003年11月23日支付購(gòu)房款103503元，同年12月14日支付購(gòu)房款26000元，其余12萬(wàn)元也于2004年9月30日以抵押貸款的形式支付給被告。2004年12月30日，被告通知原告接管該房屋。原告到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房后，于2005年1月10日向被告提交了《房屋退房申請(qǐng)報(bào)告》。他以房屋結(jié)構(gòu)形式、空間大小與合同不符為由，要求按照《商品房買賣合同》第十條的規(guī)定解除合同，退還房款和利息。被告次日回信稱，該房屋嚴(yán)格按照原規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙建造，從未進(jìn)行過(guò)任何規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，故不同意解除合同。訴訟是不可避免的。經(jīng)辦人根據(jù)原告的委托，經(jīng)認(rèn)真研究，征得原告同意，于2005年3月15日以原告對(duì)房屋結(jié)構(gòu)存在重大誤解為由，向人民法院提起解除合同的訴訟。被告被責(zé)令退還房?jī)r(jià)和利息。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十四條第一款、第五十八條的規(guī)定，人民法院作出如下判決：一。撤銷原、被告于2003年11月23日簽訂的商品房買賣合同。被告應(yīng)將貨款258503元退還原告并支付利息。本案受理費(fèi)6680元，其他費(fèi)用1000元。兩項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)7680元，由被告承擔(dān)。本案值得思考的問(wèn)題是如何正確把握商品房預(yù)售合同糾紛中“重大誤解”的適用范圍。

商品房預(yù)售是買賣雙方以平等主體買賣未完工房屋（以下簡(jiǎn)稱期房）的交易行為。商品房預(yù)售與現(xiàn)房銷售的最大區(qū)別在于，交易發(fā)生時(shí)，作為標(biāo)的物的商品房尚未建成，買受人只能利用出賣人提供的信息和想象了解所購(gòu)住房的情況。因此，房屋竣工后的實(shí)際情況與購(gòu)房者的想象存在差異是必然的。正因?yàn)槿绱耍谕葪l件下，與現(xiàn)房銷售相比，預(yù)售房不僅價(jià)格較低，而且對(duì)買賣雙方的權(quán)利義務(wù)也有特殊要求，以保持交易的穩(wěn)定性：一方面，買賣雙方在履行如實(shí)告知義務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)保證買受人的想象與未來(lái)房屋真實(shí)情況的差異在合理范圍內(nèi)；另一方面，也要求買受人合理預(yù)見(jiàn)差異風(fēng)險(xiǎn)。所謂“合理”，是基于普通人的理解能力和承受能力。是否超出“合理”范圍，影響房屋銷售的真實(shí)意圖，是判斷是否構(gòu)成“重大誤解”的標(biāo)準(zhǔn)。

本案原告作為消費(fèi)者，在交易中處于弱勢(shì)地位，對(duì)所購(gòu)房屋的具體情況只能通過(guò)被告的口頭和書(shū)面描述予以認(rèn)定。但被告沒(méi)有以實(shí)物或書(shū)面、口頭形式告知原告房屋的詳細(xì)結(jié)構(gòu)，使原告能夠正確理解房屋的基本結(jié)構(gòu)。從房屋竣工后法院的現(xiàn)場(chǎng)檢查結(jié)果來(lái)看，雖然該商鋪仍可使用，但存在空間狹小、結(jié)構(gòu)低矮、凹陷明顯等問(wèn)題，尤其是二樓。這通常是普通人根據(jù)被告提供的信息難以想象的，會(huì)給房屋使用者帶來(lái)不便和不適，顯然不符合原告購(gòu)房時(shí)的真實(shí)意圖。因此，原告主張?jiān)谫?gòu)房時(shí)對(duì)房屋的空間結(jié)構(gòu)存在重大誤解，應(yīng)予支持。你知道嗎