二手房按揭步驟

申請(qǐng)按揭買房的步驟是在二手房網(wǎng)簽和過戶過戶之間進(jìn)行的。只有在同一個(gè)貸款函被批準(zhǔn)后，買方和賣方才能交付。雖然這是買房后的唯一一步，但購房者最好在看房前提前進(jìn)行“體檢”。首先，檢查其個(gè)人信用信息，是否有信用卡逾期還款等不良記錄。如果連續(xù)有三個(gè)逾期還款期，可能會(huì)影響銀行對(duì)貸款的審批；第二個(gè)是個(gè)人對(duì)物業(yè)付款的承受能力。月收入必須是月供的兩倍以上（個(gè)別銀行可以提高到2.5倍）。一般來說，首付比例越高，貸款期限越短，月供壓力越小。對(duì)于收入處于增長階段的年輕人，可以適當(dāng)使用貸款杠桿工具。如果月供比較高，期限比較長，他們可以買總價(jià)比較高的房子。目前，他們對(duì)兩套房子的貸款有嚴(yán)格要求。如果他們幾年后換房子，那就不太劃算了。另外，不能超過5年的退休年齡。很多購房者并不清楚，在申請(qǐng)房貸前需要提前對(duì)房子進(jìn)行“體檢”。首先要確定樓齡，因?yàn)闃驱g和貸款期限不能大于35年。部分“老年”樓梯能否獲得貸款與其建筑結(jié)構(gòu)有關(guān)。公積金貸款不接受磚混結(jié)構(gòu)房屋的申請(qǐng)，只接受框架結(jié)構(gòu)房屋。

簽訂按揭合同

二手房網(wǎng)上簽約后，買賣雙方與銀行簽訂按揭合同，買方擬購買的房屋將作為按揭購買的抵押物。因此，業(yè)主還需要簽訂抵押合同，并同意買方以相關(guān)房地產(chǎn)作為抵押物。為協(xié)助買賣雙方辦理按揭及其后交付新證書，按揭證券公司亦會(huì)要求買賣雙方簽署委托書，委托按揭證券公司辦理有關(guān)事宜。當(dāng)買賣雙方簽署相關(guān)文件時(shí)，他們可以提出更多的問題。因此，選擇正規(guī)的按揭公司尤為重要。申請(qǐng)住房抵押貸款的難度與業(yè)主密切相關(guān)。如果業(yè)主的房子是一次性付款或貸款已結(jié)清，業(yè)主持有已注銷抵押登記的房產(chǎn)證。買方只需通過銀行貸款審批即可將所有權(quán)轉(zhuǎn)移至交易登記中心。新的房產(chǎn)證簽發(fā)后，銀行可以開始辦理抵押貸款。抵押申請(qǐng)完成后，銀行可以放貸。

2。非持牌交易

轉(zhuǎn)按揭或止贖

如果業(yè)主出售的房屋仍有未償貸款，則買方可以選擇轉(zhuǎn)按揭或止贖。業(yè)主向銀行提出申請(qǐng)。出賣人承諾先用售房款償還銀行貸款，并授權(quán)銀行從其在銀行開立的賬戶中直接扣除未償貸款本息。買方承諾從銀行開立的賬戶上轉(zhuǎn)賬。經(jīng)銀行同意后，雙方簽訂合同，銀行還與購房者簽訂了新的貸款抵押合同。同一筆貸款獲批后，雙方將產(chǎn)權(quán)過戶至房地產(chǎn)交易登記中心。

贖回包括業(yè)主自己的贖回或買方的預(yù)付款。業(yè)主自行贖回后的過程是指許可交易。不過，值得注意的是，從業(yè)主申請(qǐng)贖回到銀行審批、扣劃，再到銀行登記注銷，可能需要一個(gè)多月的時(shí)間。如果買受人墊款贖回租約，買受人可能在未交付的過戶中支付了大量款項(xiàng)，這就需要按揭公司密切監(jiān)控房主的銀行賬戶。過去，買方的預(yù)付款被挪用。通常，購房者在業(yè)主取得銀行提前還貸扣款通知后，將相關(guān)款項(xiàng)存入業(yè)主賬戶，銀行將立即扣款，業(yè)主的電話銀行、手機(jī)銀行和網(wǎng)銀服務(wù)必須提前暫停。贖回后的房產(chǎn)證必須由按揭公司全程保管，并在交付過戶當(dāng)日交到交房窗口，以防風(fēng)險(xiǎn)。目前，銀行比米店還多，各大銀行都在推廣“直客”貸款服務(wù)。購房者可以直接到銀行查詢房屋貸款情況，如果合適，可以直接到銀行辦理。但是，銀行工作人員不會(huì)親自幫助客戶。他們通常委托抵押貸款公司辦理貸款。客戶使用銀行“直客”貸款的房貸費(fèi)用相對(duì)較低，加上評(píng)估費(fèi)，一般只需1000多元。缺點(diǎn)是“1比1”。如果銀行不批準(zhǔn)貸款，購房的交易手續(xù)就會(huì)受到影響，有時(shí)還會(huì)措手不及。

各大中介公司也成立了專門的按揭公司，經(jīng)營多年的按揭公司也不少。根據(jù)行業(yè)協(xié)會(huì)的規(guī)定，按揭服務(wù)費(fèi)最高不得高于貸款金額的1.2%。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，1.2%是市場收費(fèi)的上限，一般在0.6%-1.2%之間。購房者可以與按揭公司協(xié)商。雖然使用特別按揭公司服務(wù)的收費(fèi)比銀行“直客”貸款要高，但最好有特別的服務(wù)和后續(xù)。而且，房貸公司通過與多家銀行對(duì)接，對(duì)銀行的貸款政策有了清晰的了解。它可以根據(jù)貸款人的條件匹配銀行的貸款政策，并定制抵押貸款方案。

對(duì)于公積金貸款申請(qǐng)人，也可以選擇直接向住房保障中心申請(qǐng)公積金貸款，所需信息與普通商業(yè)銀行的住房貸款一致。準(zhǔn)備申請(qǐng)貸款所需的信息。借款人夫妻身份證（原件和兩份復(fù)印件）。

2。戶口簿（原件一份）。

3。結(jié)婚證（原件和復(fù)印件各一份）。

4。未婚者應(yīng)提供未婚證明。離婚或喪偶者需提供離婚證明或協(xié)議書、判決書、配偶死亡證明（原件及復(fù)印件）。

6。收入證明。

付款方式指南

對(duì)于按揭購房者來說，付款方式相對(duì)簡單。簽合同時(shí)，他們付定金。貸款申請(qǐng)書批準(zhǔn)后，他們會(huì)去稅務(wù)支付和轉(zhuǎn)移中心，然后辦理抵押貸款申請(qǐng)手續(xù)。抵押后，銀行可以將貸款發(fā)放到業(yè)主賬戶，并結(jié)清余額。需要提醒的是，購房者應(yīng)對(duì)銀行貸款比例不足或銀行評(píng)估價(jià)不足做好準(zhǔn)備。在網(wǎng)上合同中，有規(guī)定應(yīng)對(duì)這種情況，通常以現(xiàn)金的形式補(bǔ)足缺口。

資金托管指南

作為業(yè)主，他們不知道此人是否有購房能力；作為購房者，他們不知道業(yè)主的身份和房產(chǎn)證的真實(shí)性。因此，出售二手房涉及大量資金的交付。建議二手房銷售采取資金托管的方式進(jìn)行。額外的時(shí)間可能只有一兩天，但雙方都有保證。對(duì)于業(yè)主來說，一次性付款固然不錯(cuò)，但買家的付款能力能否得到信任？如果買方在交貨前在代管帳戶中存入足夠的錢，我相信這將增強(qiáng)業(yè)主的信心。對(duì)買方而言，基金托管更為有利。資金轉(zhuǎn)移按照交易步驟進(jìn)行。例如，托管賬戶第一期只有在交割過戶后才能轉(zhuǎn)出，最后一期付款只有在新憑證簽發(fā)后才能轉(zhuǎn)出。買家不再擔(dān)心資金安全。

基金托管的步驟也非常簡單。二手房網(wǎng)簽合同后，買賣雙方到銀行簽訂資金托管協(xié)議，并在資金托管協(xié)議中明確托管資金轉(zhuǎn)出的每一步條件。符合條件的，才能轉(zhuǎn)出部分托管資金。目前，銀行系統(tǒng)已能與存量房交易系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。銀行系統(tǒng)可以實(shí)時(shí)接收存量房交易系統(tǒng)。因此，理論上，基金托管也可以實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)到達(dá)。但是，由于人工操作或非正常轉(zhuǎn)移，比自己晚一兩天交房是正常的