詳細講解二手房交易流程

第一步，購房資格審核。第二步是訂閱。

資格審查結束后，您需要在此支付定金（買方應盡量避免與賣方在認購書中約定“定金”條款，并使用“定金”條款維護自己的利益）。與新房不同，二手房認購環(huán)節(jié)沒有新房標準，定金直接交給賣家。

第三步是與中介機構簽訂商品房購房服務協議。

如果購房者已經決定購買二手房，那么為了保護雙方的權益，中介會要求購房者簽訂服務合同。協議將明確中介服務的具體內容、中介費用等重要信息。

強調：與中介機構簽訂此類委托協議時，應仔細閱讀每一條款，并與中介機構逐一核對其含義。當您有疑問，覺得自己的權益得不到充分保護時，可以考慮在協議中增加補充條款。

第四步，中介和買賣雙方到當地房管部門查詢。

買賣雙方明確購房意向和目標價后，中介公司的房產中介應先到房管局檔案室查看所售房屋產權是否清晰，能否正常交易，以及是否被法院查封或抵押。產權完全確認后，買受人才能與出賣人簽訂正式的二手房買賣合同。如果買方在此之前簽訂銷售合同，可能會有風險。比如，賣家的房產可以是多人產權房，也可以是集資房、小產權房、經適房。這些房地產的交易有一定的限制。如果事先不明確產權的具體情況，簽訂合同，很容易造成不必要的損失。這個環(huán)節(jié)對買受人來說非常重要，所以買受人應該向經紀人了解產權的具體情況，最好有一定的依據來證明。第五步，買賣雙方簽訂正式的二手房買賣合同。

這一步是中介、買賣雙方親自到房管部門核實產權后的關鍵一步。作為購房者，必須對房屋的產權有清醒的認識。例如，如何取得房屋的地塊、房產證是否已抵押、房產用途等

簽訂正式買賣合同時，通常需要攜帶身份證、戶口簿、結婚證原件或其他原件、印章等進行登記證明你的身份。出賣人還需要攜帶這些證件，以及房產證原件和復印件。

第六步是在銀行支付房價，并在交易中心核對價格和納稅。

此過程可分為兩種情況。第一種情況是購房者提供按揭貸款，因此作為購房者，你只需支付首付。第二種情況是購房者一次性支付房價款，所以這是全額支付房價款。需要注意的是，簽訂正式銷售合同時，首付款和全額付款均應在銀行柜臺辦理。

支付房價后，一般需要到房地產交易中心稅務部門核對房價、稅金等。

第7步：向銀行申請抵押貸款。

如果購房者一次性付清房款，他不需要經過這個過程，直接進入下一步。申請按揭貸款，要準備更多的材料，需要帶上身份證、戶口簿、結婚證、買賣合同等。如果是申請公積金貸款，根據中央政府住房公積金管理中心（國管）與深圳住房公積金（城管）的差額，攜帶全部相關材料。

第八步是在房地產交易中心申請產權過戶。

具體來說，您需要準備身份證、正式銷售合同、與銀行的貸款合同、申請書和授權書以及納稅單。當然，賣家必須帶房產證。

第9步：銀行發(fā)放抵押貸款并交付房屋。

對于一次性付款買家，此步驟不是必需的。如果你用按揭貸款買房，那么在你辦理過戶手續(xù)拿到房產證后，你需要拿著房產證到辦理按揭貸款的銀行為你申請貸款。拿到房產證后，還可以拿到房產的其他抵押證明。你只需要把房產證和其他抵押貸款證明交給銀行工作人員。一般來說，銀行會在幾天內發(fā)放貸款。在發(fā)放貸款、交付房產并支付余款后，二手房交易完成。

另外，如果購房發(fā)票丟失，房產證還是可以拿到的，但需要時間和精力。一旦發(fā)生這種情況，業(yè)主應首先登報聲明發(fā)票無效，并注明房屋地址、購房人姓名、發(fā)票號碼等相關內容；然后，去找開發(fā)商，讓他出具損失說明，并證明購房人確實在該公司購買了商品房；最后，房產部門將核實損失的真實情況。購房者還需要到開發(fā)商處核對發(fā)票底單。開發(fā)商將有定金，并可向買方出具購房證明。購房者可憑購房證明到房產部門辦理相關手續(xù)。

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