農村房屋是否允許出售,合同效力如何認定

來源: 律霸小編整理 · 2021-04-02 · 748人看過

從買賣雙方的身份來看,賣方是農村村民,買方主要是城鎮居民或其他村莊的村民,也有同村村民的情況。從交易時間來看,大多發生在起訴前兩年多。大部分合同已履行完畢(出賣人已交付房屋,買受人已支付房屋款并入住),但大部分未辦理房屋變更登記或使用權登記。從案由來看,主要是由于土地升值、征地、住房等因素。房屋現值或拆遷補償價遠高于原房屋買賣價格,出賣人受利益驅使提起訴訟。從標的物現狀看,部分房屋進行了裝修、改建、改建等增建。

這是法院處理此類案件的難點,涉及到房屋增值部分的處理。

農村房屋允許買賣嗎?

關于農村房屋是否可以買賣有兩種觀點;

一種觀點認為農村房屋買賣與農村宅基地使用權的轉讓有關,而我國法律禁止農村宅基地使用權的轉讓,因此農村房屋不能買賣。另一種觀點認為,“如果法律上沒有禁止,那是可行的”。中國法律沒有明文規定禁止出售農村房屋。只要雙方協商同意,農村房屋就可以出售。從我國第六十二條“農村村民出售、出租房屋后申請宅基地的,不予批準”的規定可以看出,國家仍然肯定農村房屋可以出售,沒有立法意圖禁止和干涉農村居民行使房屋所有權居民。此外,根據《中華人民共和國物權法》第六十四條“私人對其合法收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料和其他不動產、動產享有所有權”的規定,由于農村房屋是農村居民的合法私有財產,農村居民的財產來源于農村居民的合法財產居民作為農村房屋的所有人,可以依法行使房屋的處分權和公司的所有權。因此,農村房屋可以買賣。如何確定合同的有效性?

從以上分析可以看出,農村房屋可以買賣。然而,并不是所有的農村房屋買賣合同都是合法有效的。因為,按照我國的規定,合同是有效的,不僅合同主體要合格,而且合同內容要合法。筆者認為,農村房屋買賣合同的效力,除依據《合同法》關于合同效力和無效的一般原則外,還應依據國家政策的有關規定確定。根據農村房屋買賣合同主體的不同,農村房屋買賣合同糾紛可分為三類:一類是農村集體經濟組織成員之間的糾紛;二是農村集體經濟組織成員與外部集體經濟組織成員之間的糾紛;三是農村集體經濟組織成員與城鎮居民之間的糾紛。由于合同主體的不同,所涉及的相關法律法規和政策也大相徑庭。因此,在適用法律確定農村房屋買賣合同效力時,會得出不同的結論。農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同應當認定為有效。由于買受人具有房屋所在地集體經濟組織的成員資格,消除了宅基地不能轉讓的障礙。因此,只要買賣雙方訂立的買賣合同符合合同法關于合同生效的規定,買賣合同即視為生效。集體經濟組織成員與其他集體經濟組織成員之間房屋買賣合同的效力應當慎重對待。雖然我國相關法律法規禁止將農村宅基地使用權轉讓給上述集體經濟組織成員以外的人,但法律法規對農村居民房屋所有權轉讓沒有禁止性規定,國家相關政策也沒有不禁止向集體經濟組織以外的農村居民出售住房。因此,在法律不禁止轉讓房屋的情況下,法官基于主觀理解,不得也無權以禁止轉讓農村宅基地使用權的規定否定農村房屋買賣合同的效力,阻礙村民行使自己的房屋所有權。因此,筆者主張只要符合《合同法》對有效合同的其他規定,農村房屋買賣合同就應認定為有效合同。

3。至于農村居民能否將房屋出售給城鎮居民,雖然法律法規中沒有相關的禁止性規定,國務院辦公廳在2009年《關于加強土地出讓管理禁止炒作土地的通知》中明確規定:“農民的房屋不得出售給城鎮居民,城鎮居民不得在農民集體土地上建房,有關部門不得出售其房屋2004年11月,國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》進一步規定:“嚴禁城鎮居民在農村購買宅基地,嚴禁為城鎮居民在農村購買、非法建設房屋頒發土地使用證”。

雖然這些是國家規定的相關政策,但根據我國第六條“民事活動必須遵守法律,法律沒有規定的,應當遵守國家政策”的規定,法院在司法中應當嚴格適用。因此,筆者認為,這種合同違反了國家政策,應當認定為無效合同。農村房屋買賣合同糾紛案件的處理原則:農村私人房屋交易是在城鄉流動性增強、打破居住區界限、城鄉一體化的背景下產生的。監管的缺失是造成這種局面的制度誘因,而土地市場價格的持續上漲是此類案件發生的主要原因。

在審理此類案件時,應考慮區別對待:

首先,如果發現農村集體經濟組織成員之間的農村房屋交易不存在欺詐行為和明顯的不公平,應認定該房屋交易合同是有效的、公平的當事人的退款請求應當駁回。

其次,如果房屋出售給集體經濟組織以外的人,經有關組織和部門批準,可以認定合同有效,當事人確認合同無效的主張可以駁回。

第三,未經有關組織、部門批準,將房屋出售給鄉(鎮)外的人,未實際履行合同或者買受人未實際居住、使用房屋的,合同無效,雙方應分別返還房屋和購房款。

第四,未經有關組織和部門批準,將房屋出售給集體經濟組織以外的人,合同已實際履行,買受人已實際居住使用的,應當本著尊重現狀、維護穩定的原則,在調解的基礎上,承認買受人的房屋現狀和繼續占有、居住、使用房屋的權利。

第五,未經有關組織和部門批準,在決定退房和退房時,如果合同已經實際履行,購房人已經實際居住和使用了房屋,如果合同被認為無效,要充分考慮無效合同對雙方利益的影響,特別是對各方過錯責任的影響,對出賣人因土地增值或拆遷補償而獲得的利益,以及房屋現值與原買賣價格的差額給買受人造成的損失;其次,買受人應當對房屋改建或者擴建后的增值進行補償。

農村自建房屋可以銷售,由此引發的農村房屋買賣合同糾紛案件越來越多。在買賣自建房屋時,必須通過合法途徑事先進行鑒定,以保護自己在房屋買賣中的合法權益

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