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寧波
承租人出售房屋的法律效力
承租人出賣房屋的，無權處分，不具有法律效力。
業主是否可以在租賃期內出售房屋。《合同法》第229條規定“租賃期內租賃物權屬發生變化的，不影響租賃合同的效力”《國務院意見》第119條第（2）款規定：“私人房屋租賃期內，因出售、贈與、繼承等原因轉讓房屋產權的，原租賃合同對承租人和新所有人繼續有效。”。租賃權雖然是一種債權，但為了平衡當事人的利益，兼顧弱者的經濟保護，租賃權是物化的，在一定條件下能夠抵抗所有權的變更。因此，房屋所有權人在租賃期內有權出售房屋，買受人取得房屋所有權；但承租人有權根據租賃合同繼續使用房屋，直至租賃期滿，其房屋使用權不受出售的影響，這是合法的“賣不破租”原則。該原則的構成要素如下：1。租賃期間房屋權屬發生變化的，新所有人應當尊重承租人對標的物使用權的原始狀態。換言之，它必須取代原來的所有人，成為一個新的出租人。2這種變化的原因不僅包括出售，還包括捐贈和繼承。租賃物所有權轉移時，租賃合同繼續存在，除非承租人有解除租賃合同的意思，租賃合同的內容除標的發生變更外，不變。同時，《合同法》第230條規定，房屋所有人出售租賃房屋，應當提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權。出租人不按照本規定出售房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋出售無效。但是，“出售不違反租賃”的原則并不適用于所有承租人。最高人民法院《關于擔保法若干問題的解釋》第六十六條規定：“抵押人出租抵押物的，抵押物實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。”此外，租賃期限也有一定限制。《合同法》第二百一十四條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超出部分無效。”《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第一百一十九條第三款規定：“租賃期限不確定，出租人要求收回房屋自住的，一般允許。承租人具備搬家條件的，責令其搬家；確實難以搬家的，可以給予一定時間找房或者騰出部分房屋”。因此，如果不約定租賃期限，業主可以要求承租人在合理期限內搬家。
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