1、 書面合同的必要性根據(jù)我國合同法的規(guī)定，租賃期限超過六個月的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為無限期租賃。這意味著，如果口頭約定的租賃期限超過6個月而沒有簽訂書面合同，口頭約定的租賃期限將被視為無法成立，只能被視為無限期租賃。另外，由于缺乏書面合同，雙方的權(quán)利義務(wù)不易確定，容易發(fā)生糾紛。因此，無論租期長短，哪怕只有一個月，最好簽訂書面租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。一般來說，租賃合同應(yīng)當(dāng)包括名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付方式、租賃維修等條款。在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》之前，實(shí)踐中對房屋租賃合同的無效問題眾說紛紜，嚴(yán)重?fù)p害了法律的確定性和統(tǒng)一性。《房屋租賃解釋》限定了無效合同的范圍，只有違法建筑租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同才視為無效。同時，允許當(dāng)事人在一審法院辯論結(jié)束前采取補(bǔ)救措施，最大限度地發(fā)揮合同效力。另外，即使租賃合同無效，承租人仍需交納入住費(fèi)，一般參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)。

在認(rèn)定違法建筑范圍時，確定未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者未按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)定建設(shè)的房屋、未按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)定審批或者建設(shè)的臨時建筑經(jīng)批準(zhǔn)的內(nèi)容，超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑為違法建筑。因此，承租人在簽訂房屋租賃合同前，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查出租人是否為該房屋的合法所有人，該房屋是否為合法房屋。根據(jù)我國合同法，租賃期限不得超過20年。超過二十年的，超出部分無效。租賃期滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不超過二十年。

需要注意的是，如果租賃期限超過六個月，但沒有簽訂書面租賃合同，房屋租賃只能視為非正常租賃，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人應(yīng)當(dāng)在合理期限前通知承租人。第四，房屋裝修的處理一直是實(shí)踐中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題。在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》之前，對承租人裝修房屋的處理缺乏統(tǒng)一的規(guī)定。根據(jù)房屋裝修是否經(jīng)出租人認(rèn)可、租賃合同是否有效、是否附裝修，房屋租賃的解釋適用完全不同的規(guī)則：

1。承租人未經(jīng)出租人同意裝修房屋的費(fèi)用由承租人承擔(dān)，出租人有權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。租賃合同無效，沒有附設(shè)裝修的，出租人同意使用的，可以轉(zhuǎn)租給出租人；不同意使用的，可以由承租人拆除。因拆遷造成房屋損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。出租人同意使用所附裝修的，可以轉(zhuǎn)換為出租人的所有權(quán)；出租人不同意使用的，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。租賃期滿或合同終止時，除當(dāng)事人另有約定外，承租人可以拆除無附件的裝修。因拆遷造成房屋損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。（1） 因出租人違約而解除合同的，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)的裝修殘值損失；（2）因承租人違約而解除合同的，承租人無權(quán)要求出租人賠償損失剩余租賃期內(nèi)裝修殘值的損失。但出租人同意使用的，應(yīng)當(dāng)在使用價值范圍內(nèi)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

（3）因雙方違約而終止合同的，剩余租賃期內(nèi)裝修殘值損失由雙方按各自過錯承擔(dān)；（4）因不可歸責(zé)于雙方的原因終止合同的，剩余租賃期內(nèi)的裝修殘值損失，按照公平原則由雙方分擔(dān)。租賃期屆滿，承租人無權(quán)要求出租人賠償附帶裝修費(fèi)用，但當(dāng)事人另有約定的除外。《房屋租賃解釋》根據(jù)房屋擴(kuò)建是否經(jīng)出租人批準(zhǔn)以及是否辦理了合法的建設(shè)手續(xù)，對房屋擴(kuò)建適用不同的規(guī)則：

1。承租人未經(jīng)出租人同意進(jìn)行擴(kuò)建所發(fā)生的費(fèi)用由承租人承擔(dān)，出租人有權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

2。經(jīng)出租人同意，承租人同意擴(kuò)建工程，但雙方對擴(kuò)建費(fèi)用的處理意見不一致的，按下列情況分別處理：

（1）辦理合法施工手續(xù)的，擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān)；經(jīng)出租人同意的，擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān)未辦理合法施工手續(xù)，擴(kuò)建費(fèi)用由雙方按過錯分?jǐn)偂Ｒ虼耍凶馊诵枰獢U(kuò)建房屋的，應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意，并辦理合法的建設(shè)手續(xù)。同時，應(yīng)在租賃合同中明確約定擴(kuò)建費(fèi)用由誰承擔(dān)。為了最大限度地維護(hù)法律狀態(tài)的穩(wěn)定，《房屋租賃解釋》規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，無權(quán)以承租人不同意為理由要求解除轉(zhuǎn)租合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。因此，出租人知道承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當(dāng)及時行使權(quán)利。在實(shí)踐中，我們經(jīng)常會遇到出租人因訴訟時效已過而不能主張租金的情況。一方面，由于出租人不知道一年的特別訴訟時效適用于遲延或拒絕支付租金，他認(rèn)為訴訟時效為兩年。另一方面，出租人往往產(chǎn)生誤解，認(rèn)為只要雙方的租賃關(guān)系繼續(xù)，租金就沒有訴訟時效，這是錯誤的。

租賃合同為連續(xù)合同，租金訴訟時效按每個支付周期計(jì)算，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，租賃期不滿一年的，在租賃期屆滿時支付；租賃期超過一年的，在每年終了時支付；剩余期限不滿一年的，在每年終了時支付每年，應(yīng)在租賃期結(jié)束時支付。

因此，如果承租人未能在上述支付期限內(nèi)支付租金，出租人應(yīng)及時催促或提起訴訟，以避免一年以上的訴訟時效，這是法律無法保護(hù)的。第八，優(yōu)先購買權(quán)的行使與限制。《房屋租賃解釋》進(jìn)一步限制了承租人優(yōu)先購買權(quán)的適用，明確了承租人在下列情形下無權(quán)主張房屋優(yōu)先購買權(quán)：（1）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)；（2）出租人出賣房屋房屋給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、祖父母、孫子孫女；

（3）出租人履行通知義務(wù)后，承租人未在15日內(nèi)明確表示購買的；

（4）第三人以書面形式購買租賃房屋并已辦理了誠信登記手續(xù)。

如果不存在上述情形，出租人在出售租賃房屋時未在合理期限內(nèi)通知承租人，或者有其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情形，承租人如何尋求救濟(jì)？《房屋租賃解釋》明確規(guī)定，承租人不得主張確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。事實(shí)上，什么