1、 在房客和共有人之間誰(shuí)有優(yōu)先權(quán)？實(shí)踐中，共有人與承租人同時(shí)主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情形時(shí)有發(fā)生。在這種情況下，誰(shuí)的權(quán)利具有優(yōu)先權(quán)，我們認(rèn)為共有人的權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于承租人。原因如下：

1。從權(quán)利性質(zhì)上看，承租人主張的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是以租賃權(quán)為基礎(chǔ)的，本質(zhì)上是一種債權(quán)。雖然法律賦予了租賃權(quán)一定的類似物權(quán)的效力，如“賣不破租”，但并不能從根本上改變債權(quán)的性質(zhì)。共有人主張的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是以共有權(quán)為基礎(chǔ)的一種物權(quán)。根據(jù)民法原理，當(dāng)物權(quán)與債權(quán)同時(shí)存在時(shí)，物權(quán)的效力應(yīng)優(yōu)于債權(quán)的效力。在權(quán)利設(shè)定和救濟(jì)的目的上，共有人設(shè)立優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是為了保護(hù)共有人的財(cái)產(chǎn)，而承租人設(shè)立優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是為了穩(wěn)定租賃關(guān)系。設(shè)立承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的目的也可以通過(guò)“買賣不違背租賃”的原則來(lái)實(shí)現(xiàn)。因此，即使承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其租賃權(quán)仍然可以得到保護(hù)，但如果共有人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其權(quán)利就很難獲得其他保護(hù)。在財(cái)產(chǎn)價(jià)值的綜合利用方面，作為財(cái)產(chǎn)所有人，財(cái)產(chǎn)與爭(zhēng)議財(cái)產(chǎn)之間的利益比承租人的利益更為密切，共同所有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，財(cái)產(chǎn)屬于全體和財(cái)產(chǎn)所有人，這樣更有利于物權(quán)的行使，更有效地利用物權(quán)的價(jià)值，使物權(quán)比承租人承擔(dān)更多的義務(wù)，使其優(yōu)先行使購(gòu)買權(quán)，從而更好地體現(xiàn)相對(duì)權(quán)利義務(wù)原則。（1） 出租房屋拍賣前三個(gè)月是否通知承租人（《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第一百一十八條）：“出租人應(yīng)當(dāng)通知承租人房屋出售前三個(gè)月，在同等條件下，出租人不按照本規(guī)定出售房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告房屋出售無(wú)效。”《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出售出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”對(duì)普通法和新法優(yōu)于舊法的，拍賣房屋的通知期限應(yīng)以合同法的規(guī)定為準(zhǔn)，即拍賣前的合理期限，不一定以三個(gè)月為限。但由于合理期限的判斷屬于法官的自由裁量權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己對(duì)“合理期限”的理解告知承租人，這必然導(dǎo)致法律判斷的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。因此，建議辦公室在拍賣前盡快通知承租人。民事執(zhí)行中的人民法院拍賣是一種特殊的拍賣形式。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十四條規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣前五日通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保權(quán)益人，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)持有人或其他優(yōu)先購(gòu)買權(quán)持有人應(yīng)在拍賣日以書面形式或其他能夠確認(rèn)其收到的適當(dāng)方式到場(chǎng)。有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的人通知后未到場(chǎng)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”因此，人民法院執(zhí)行的拍賣應(yīng)當(dāng)在拍賣前五日通知人民法院。

（2）未經(jīng)通知，但買方已完成轉(zhuǎn)讓登記，是否可能導(dǎo)致交易無(wú)效和登記取消？《民法通則》的司法解釋和《合同法》的法律規(guī)范對(duì)于出賣人的通知都是強(qiáng)制性規(guī)范。未經(jīng)通知出售房屋是無(wú)效的，因?yàn)樗`反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。但如果買受人已善意辦理過(guò)戶登記，按照公示、公信的原則，買受人可以取得房屋所有權(quán)。而且，由于拍賣是一種公開(kāi)市場(chǎng)行為，法律更傾向于保護(hù)第三人。這里需要注意的是，法律對(duì)承租人的優(yōu)先權(quán)有明確規(guī)定，在未事先通知的拍賣、轉(zhuǎn)讓登記案件中，法院的司法判決存在不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。因此，建議辦公室在拍賣前提前告知承租人。

（3）“同等條件下”中“承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”在拍賣實(shí)踐中如何把握？不同的拍賣公司在拍賣過(guò)程中如何行使承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)有不同的做法。因此，每種做法的細(xì)節(jié)都會(huì)有所不同。不過(guò)，這里我們可以介紹一種比較常見(jiàn)的方式：如果拍賣人出價(jià)后有一個(gè)有效的最高競(jìng)價(jià)，拍賣人會(huì)直接詢問(wèn)優(yōu)先權(quán)人是否行使。優(yōu)先權(quán)人明確表示愿意接受的，應(yīng)當(dāng)在拍賣確認(rèn)書上簽名。相反，優(yōu)先權(quán)人拒絕行使優(yōu)先權(quán)的，視為放棄優(yōu)先權(quán)，并由競(jìng)買人簽署交易確認(rèn)書。（4） 需要進(jìn)一步思考的問(wèn)題：優(yōu)先權(quán)人放棄優(yōu)先權(quán)的方式和期限。法律明確要求出賣人提前通知優(yōu)先權(quán)人，但在什么情況下可以認(rèn)為優(yōu)先權(quán)人放棄了優(yōu)先權(quán)？在通知期間，優(yōu)先權(quán)人明確放棄優(yōu)先權(quán)的，無(wú)異議。但是，如果出賣人在買賣通知中明確表示在該期間行使優(yōu)先權(quán)，而享有優(yōu)先權(quán)的人沒(méi)有表示，是否視為棄權(quán)是一個(gè)重大的法律糾紛，因?yàn)檫@涉及到“默示棄權(quán)”的問(wèn)題。法律沒(méi)有規(guī)定，當(dāng)事人沒(méi)有約定的，一般不認(rèn)定。但在一般業(yè)務(wù)中，出賣人的通知期是否也是損失優(yōu)先期，法律沒(méi)有規(guī)定，因此很難確定。這是法律的不完善，需要立法的進(jìn)步。

以上知識(shí)是對(duì)“房屋承租人和共有人之間誰(shuí)有優(yōu)先權(quán)”問(wèn)題的回答。在實(shí)踐中，當(dāng)共有人和承租人同時(shí)主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，共有人的優(yōu)先權(quán)一般是第一位的。如果您需要律師提供法律咨詢，歡迎您到律霸尋求法律咨詢。律師推薦：北京律師、浙江律師、深圳律師、江蘇律師