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寧波
房屋產權發生變化，如何保障承租人的權利
房屋承租人的優先購買權，是指房屋出租人要出售租賃房屋的，應當在出售前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。承租人行使優先購買權的，應當在出租人履行通知義務后15日內明確購買，否則視為放棄優先購買權。此外，有房屋共有人優先購買、出租人將房屋出售給近親屬、第三人善意購買租賃房屋并辦理登記手續三種情形的，承租人無權行使優先購買權。
原所有人在出售房屋時未在合理期限內通知承租人，在同等條件下侵犯承租人優先購買權的，承租人可以要求原所有人承擔由此造成的損失，但承租人不能主張原業主與新業主簽訂的房屋買賣合同無效。《中華人民共和國合同法》規定，“買賣不違反租賃”是指租賃期間租賃物的權屬發生變化，不影響租賃合同的效力。租賃期間租賃房屋權屬發生變化的，承租人可以請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同。出租人未將房屋出租的事實告知善意買受人的，應當賠償買受人損失。（1） 拆遷費又稱拆遷補貼，因拆遷造成承租人損失的，應當根據實際情況予以補償。搬遷補助可由被拆遷人與承辦人協商解決，也可由被拆遷人直接補償承租人。或者按照國家和本市規定的貨物運輸價格和設備安裝價格計算的設備搬遷安裝費用。
（2）臨時安置補助（過渡費）
拆遷前經協商可以安排另一房屋作為經營場所的，臨時安置補助可適當補償。不能作為經營場所的，按照實際損失賠償。一些地方規定，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內提前搬遷的，拆遷人可以給予搬遷獎勵費。（4） 因拆除非住宅房屋而停業的，拆遷人應當給予適當補償。”因此，承租人因拆遷停止生產、經營的，承租人有權要求相應的賠償。《合同法》第223條第（1）款規定：“承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改良或者增加其他物項”，承租人改良或者增加的物項主要體現在房屋的裝修和附加設施上。承租人與被拆遷人對該項改造、增設有約定的，按約定處理；沒有特別約定或者約定不明確的，應當向承租人支付該部分的拆遷補償金。（6） 補償區位差異的區位有兩種：房屋區位和土地區位。有人認為拆遷時房屋和土地的位置差應該補償，但這是對位置的誤解。以動產房為例，當房屋搬到不同區域時，房價是不同的，但房屋本身沒有變化，只有土地的位置發生了變化，即房屋的位置來自土地的位置，所以拆遷補償中的位置是指土地的位置，房屋位置和土地位置之間的差異不需要補償。
房屋產權變更后，如果承租人遇到租金上漲等不合理待遇，可以委托專業律師幫您處理。有關房屋產權變動及租客權益維護的更多信息，請訪問律師網找個專業律師給你詳細解釋一下。律師推薦：北京律師、浙江律師、深圳律師、江蘇律師
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簡介:
丁旭峰律師，河南駐馬店人，中共黨員，中華全國律師協會會員、常州律師協會會員，江蘇鼎國律師事務所律師。中國黨員，畢業于鄭州大學、廣西師范大學，擁有本科法律文憑和法學碩士學位文憑，具有高校教師資格證書，有著二十余年的豐富法學教學經驗和深厚法學理論功底，對企業人力資源管理、勞動關系管理、合同關系、家庭婚姻、知識產權、民間借貸等有獨特的見解和豐富的實務處理經驗。業務領域：企業法律顧問、合同糾紛、知識產權、人身損害、債權債務、婚姻家庭、交通事故、刑事辯護。聯系電話:15961442562；QQ：649205185；微信:15961442562；郵箱：649205185@qq.com
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