房東如何防止房屋被他人轉(zhuǎn)租（《合同法》有效期為2020年12月31日）

轉(zhuǎn)租是出租人將房屋出租給承租人，承租人將房屋出租給分承租人的租賃關(guān)系。原承租人成為出租人，俗稱“二房東”，轉(zhuǎn)租合同中的承租人是分承租人。我國《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”因此，房屋轉(zhuǎn)租本身并不違法，但轉(zhuǎn)租需要規(guī)范操作。

首先，轉(zhuǎn)租必須得到出租人的同意。租賃房屋原則上不得轉(zhuǎn)租，一般房屋租賃合同將載明，未經(jīng)出租人同意，承租人不得轉(zhuǎn)租。此時，如果承租人未通知房東轉(zhuǎn)租，房東可以要求解除合同。如果善意轉(zhuǎn)租人遭受損失，也可以按照無效合同的規(guī)定向“二房東”索賠。其次，承租人將房屋轉(zhuǎn)租后，承租人與房東之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并未終結(jié)。承租人有義務(wù)保持房屋及房屋內(nèi)物品的完好，因此轉(zhuǎn)租合同必須對轉(zhuǎn)租人進行限制。當(dāng)然，如果房東同意轉(zhuǎn)租，他也可以簽新合同。轉(zhuǎn)租人將與業(yè)主簽訂合同，并直接向業(yè)主負(fù)責(zé)。

在未經(jīng)通知轉(zhuǎn)租的情況下，承租人也可以事后被動征得房東同意。

最高人民法院2009年出臺了《關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》），其中也對轉(zhuǎn)租事項作出了規(guī)定。如果房東知道承租人轉(zhuǎn)租，沒有提出異議，在一定條件下可以視為同意轉(zhuǎn)租。

司法解釋規(guī)定異議期限為6個月。房東了解轉(zhuǎn)租事實后，可以在六個月內(nèi)提出異議。超過六個月異議期限，房東未提出異議的，推定同意轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同有效。業(yè)主應(yīng)承認(rèn)轉(zhuǎn)租合同的有效性。因此，如果房東堅決反對轉(zhuǎn)租，一定要及時處理，以免半年后被“同意”。

為了避免糾紛，房東與承租人簽訂租賃合同時，必須明確轉(zhuǎn)租條款，并明確約定轉(zhuǎn)租的各個方面。比如承租人是否可以轉(zhuǎn)租，如果不能，如何解決擅自轉(zhuǎn)租的問題。如果可以轉(zhuǎn)租，如何賠償轉(zhuǎn)租造成的損失。

承租人在出租房屋時，還應(yīng)了解房東的身份，確認(rèn)房東有權(quán)處罰。向“二房東”租房，我們應(yīng)該非常小心。“二房東”將帶來多重風(fēng)險。即使是合法轉(zhuǎn)租，“二房東”收取租金后也可能不向“大房東”支付租金，導(dǎo)致“大房東”終止合同。在整個商業(yè)地產(chǎn)租賃再轉(zhuǎn)租過程中，這種“二房東”出走的情況時有發(fā)生。出租房屋是否可以轉(zhuǎn)租是房地產(chǎn)租賃活動中非常普遍的行為。所謂轉(zhuǎn)租，是指承租人在租賃期內(nèi)將部分或全部租賃物出租的行為。

一般來說，出租的房屋不能轉(zhuǎn)租。根據(jù)《民法典》施行前的規(guī)定：合同法規(guī)定，租賃合同不同意轉(zhuǎn)租，出租人不同意轉(zhuǎn)租的，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租。承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以與承租人解除租賃合同。

根據(jù)《武漢市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，承租人在租賃期內(nèi)，經(jīng)出租人書面同意，可以將租賃房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給第三人。同時，根據(jù)《合同法》第224條規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，承租人應(yīng)當(dāng)賠償?shù)谌嗽斐傻膿p失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。因此，如果合同規(guī)定承租人在租賃期內(nèi)有權(quán)轉(zhuǎn)租，承租人可以自行將房屋出租給他人。合同對此沒有約定的，承租人轉(zhuǎn)租前必須征得出租人的書面同意，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

需要注意的是，房屋租賃合同的變更將影響房屋轉(zhuǎn)租合同。承租人經(jīng)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。房屋租賃期間，租賃合同發(fā)生影響轉(zhuǎn)租合同履行的，轉(zhuǎn)租合同相應(yīng)變更。轉(zhuǎn)租期間，租賃合同終止的，轉(zhuǎn)租合同相應(yīng)終止。

房東如何防止房屋被他人轉(zhuǎn)租？

房東不想轉(zhuǎn)租。要在房屋租賃合同中寫明“不得轉(zhuǎn)租”，租房時要口頭向承租人明確。發(fā)現(xiàn)房客轉(zhuǎn)租房子，房東覺得很生氣，不知道怎么處理，可以來法霸網(wǎng)找律師。你知道嗎