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寧波
如何確定合同中免責條款的有效性
如果豁免條款違反法律和公共利益，則該條款無效。民法通則第七條規定：“民事活動應當尊重社會公德，不得損害社會公共利益，不得破壞國家經濟計劃，不得擾亂社會經濟秩序”，這是限制免責條款的法律依據。因此，在預售商品房中，含有上述內容的免責條款無效。需要注意的是，這里所說的違法是指違反法律強制性規范，只有違反強制性規范的免責條款才是無效的。
免責條款不免除故意和重大過失責任。如果允許當事人在合同中訂立免除故意或者重大過失責任的條款，就等于鼓勵當事人不履行合同或者不負責任地履行合同。目前，一些商品房預售合同規定“買受人因出賣人的過失行為造成損害的，不得要求賠償”。本免責條款中的過失行為應視為排除重大過失行為。免責條款不免除當事人的基本義務。免責條款的免責是基于合同基本義務的履行。如果允許當事人在不承擔任何責任的情況下不履行合同的基本義務，將違背合同的初衷和法律原則。例如：商品房出賣人有義務將符合條件的合法房屋交付給買受人。如果合同規定“出賣人對房屋質量不負責任”或“公司不負責解決與房屋銷售有關的權屬糾紛和土地使用權糾紛”，則免除基本義務，當然無效。另外，如果違約嚴重到當事人訂立合同的目的不能實現，即在嚴重違約或根本違約的情況下，不能援引免責條款，因為這種情況屬于不履行合同的基本義務。
免責條款不得違反公平原則。公平原則是民法的一項基本原則。其要求之一是民事主體應當合理承擔民事責任。商品房出賣人憑借自身優勢，對買受人作出不公平免責條款的，買受人可以向法院或者仲裁機構申請撤銷或者變更。例如，在合同中約定“因建設單位和設計單位的過錯造成的損失，出賣人不承擔責任”，顯然是不公平的。因為在因建設單位、設計單位等第三方過錯造成賣方違約的情況下，賣方可以按照與第三方的合同追究違約責任并獲得賠償。買方與第三方無直接法律關系，不能向第三方索賠。如果解除了賣方的違約責任，買方的損失將得不到任何賠償，這種不公平是顯而易見的。
免責條款不免除人身傷害責任。我國《合同法》規定，對對方造成人身損害的免責條款無效。之所以作出這一規定，是因為規定人身傷害免責違反了法律的基本原則和社會公共道德標準。因此，在商品房預售合同中，出賣人不得訂立免責條款，免除買受人的人身損害責任。你知道嗎
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