地役權的概念及法律特征地役權是指為方便自己的土地使用，提高自己的不動產利益而使用他人土地的權利。首先，地役權是對他人土地的使用權。地役權的客體是他人所有或者使用的土地。因為地役權的內容是將該土地用于另一土地的服務，地役權的設立必須有兩塊土地。一種是為了他人的方便而使用他人的土地，這叫地役權；另一種是為了他人的方便而使用土地，這叫地役權。地役權不限于地役權人與地役權人之間的關系，承包經營權人、地上權人、典當權人、采礦權人、地役權承租人也應當受地役權的約束。第二，地役權是為自己的土地提供便利的權利。使用地役權的目的是為了方便地使用地役權。否則，如果地役權不能提供地役權的便利，就沒有必要設定地役權。而它所提供的便利不是為了地役權的承擔，而是為了某一特定人的享受，它不是地役權的問題，而是人身地役權的問題。

所謂“方便”，一般是指開發利用地役權的各種需要。只要其內容不違反法律的強制性規定，不侵犯社會公共利益，當事人可以根據實際情況約定。一般來說，其內容不外乎以下幾類：

（1）地役權等使用權。（2）地役權收入，如水地役權。（3）避免相鄰關系的任意性和規范的適用。一般來說，相鄰關系規定了土地所有人之間最重要、最基本的關系，因此，相鄰關系大多是從土地所有人的義務出發來規定的，是一種強制性規范。但相鄰關系并不缺乏任意性，當事人可以通過特別約定變更或排除其適用。例如，相鄰土地或房屋的所有人不得安裝管道、水槽或其他裝置，使房屋的雨水直接傾倒在相鄰人的土地或建筑物上。因此，土地所有者或使用者有義務不安裝這種裝置。如果鄰居被免除這一義務，土地或房屋的所有人可以設立地役權，將雨水直接注入相鄰的土地或建筑物。

（4）禁止將地役權用于某種目的，例如，禁止在相鄰土地上修建高樓，以免妨礙視線。第三，地役權是從屬的，不可分割的。地役權的設立必須是地役權與地役權同時存在，因此地役權在法律屬性上不同于其他物權。地役權雖然是一項獨立的權利，但并不是地役權所有權或使用權的擴張，而是與地役權所有權或使用權共命運，即地役權的從屬關系。主要體現在兩個方面：（1）地役權必須與地役權的所有權或使用權一并轉讓，不能與地役權分開轉讓。也就是說，地役權人或者使用人不得自行保留地役權的所有權或者使用權，只能將地役權轉讓給他人，不得自行保留地役權，將地役權的所有權或者使用權轉讓給他人。地役權的所有權或者使用權、地役權可以分別轉讓給兩人。根據我國物權法規定，地役權不能單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權轉讓的，地役權同時轉讓，但合同另有約定的除外。（2） 地役權不得與地役權分離，成為其他權利的標的。地役權上設定其他權利的，也應當包括地役權。例如，建設用地使用權是在地役權上設定的，建設用地使用權人也可以行使地役權，地役權不能作為地役權抵押、租賃等其他權利的標的物。我國物權法規定地役權不能單獨抵押。以土地承包經營權和建設用地使用權抵押的，地役權在抵押實現的同時轉讓。地役權的不可分割性是指地役權是一項不可分割的權利，即地役權不能分為兩種以上的權利，也不能消滅其中的一部分。地役權分割時，地役權的利益仍然存在。例如，如果土地a在土地B上有地役權，那么土地a分為C和D，C和D的所有者或使用者仍然必須分別通過土地B。但是，如果地役權的行使僅與地役權的一部分按其性質有關，則地役權將只存在于該部分地役權分割后。根據我國物權法規定，地役權及其上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人應當同時享有地役權。地役權及其上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓的，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。例如a地塊南部的住宅與B地塊相鄰，B地塊上沒有高層建筑地役權，后來a地塊南部分為C地塊，北部分為D地塊，所以地役權只能為C地塊而不能為D地塊而存續，地役權分割后，地役權仍然存在于分割的地塊中。例如，a地在B地上有排水地役權，然后B地又分為C地和D地兩塊，a地仍然可以在C地和D地上行使地役權，但根據地役權的性質，如果地役權的行使僅與地役權的一部分有關，則地役權只存在于該部分。例如，a地在B地有取水地役權，然后B地分為C地和D地，只有D地有井，那么a地役權只存在于D地。

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