一、土地使用權(quán)與土地所有權(quán)有什么區(qū)別

土地所有權(quán)與土地使用權(quán)的主要區(qū)別：土地所有權(quán)是國家和集體的，個(gè)人沒有所有權(quán)。你可以通過合法手段取得使用這塊土地幾十年的使用權(quán)(住宅是70年)，然后可以種地、蓋樓、或賣掉。土地所有權(quán)是指土地所有者依法對(duì)自己的土地所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地所有者這種占有、使用、收益和處分權(quán)利，是土地所有制在法律上的體現(xiàn)。

土地使用權(quán)中，地上、地下建設(shè)用地使用權(quán)是隨著城市化、工業(yè)化進(jìn)程的加快，土地的立體化利用而出現(xiàn)的土地權(quán)利。早在19世紀(jì)末20世紀(jì)初，美國、德國等發(fā)達(dá)資本主義國家就已經(jīng)相繼出現(xiàn)土地的立體利用。由此而產(chǎn)生的土地權(quán)利，我國以前稱為空間權(quán)。但是去年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》并沒有采用空間權(quán)的概念，而是統(tǒng)稱為建設(shè)用地使用權(quán)。

如《物權(quán)法》第一百三十六條中規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”。但這種權(quán)利具體如何設(shè)定和登記，《物權(quán)法》中沒有作出明確的規(guī)定，只是規(guī)定“新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)”，另外規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同應(yīng)包括“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間”的條款。2008年1月3日，國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)〔2008〕3號(hào))明確要求：“國土資源部要會(huì)同有關(guān)部門，依照《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，抓緊研究制訂土地空間權(quán)利設(shè)定和登記的具體辦法”。 《土地登記辦法》沒有對(duì)地上、地下建設(shè)用地使用權(quán)如何進(jìn)行登記作出明確的規(guī)定，而是通過明確宗地的概念將其納入了一般土地登記范疇。《土地登記辦法》根據(jù)《物權(quán)法》第一百三十六條和第一百三十八條的規(guī)定，將宗地明確定義為土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間，使宗地不再僅僅是一個(gè)平面的概念，而且還是一個(gè)立體的三維的空間概念了。因此土地登記不僅要登記土地平面的四至界限，而且要登記土地的上下立體空間，從而解決了地上、地下設(shè)立的土地權(quán)利的登記問題。

2008年4月29日，國土資源部、國家工商行政管理總局發(fā)布的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本(GF-2008-2601)明確指出出讓宗地空間范圍是以平面界址點(diǎn)所構(gòu)成的垂直面和上、下界限高程平面封閉形成的空間范圍，并要求“出讓宗地的平面界限按宗地的界址點(diǎn)坐標(biāo)填寫;出讓宗地的豎向界限，可以按照1985年國家高程系統(tǒng)為起算基點(diǎn)填寫，也可以按照各地高程系統(tǒng)為起算基點(diǎn)填寫。高差是垂直方向從起算面到終止面的距離。如：出讓宗地的豎向界限以標(biāo)高 60米(1985年國家高程系統(tǒng))為上界限，以標(biāo)高-10米(1985年國家高程系統(tǒng))為下界限，高差為70米”。2008年4月3日，國土資源部《關(guān)于印發(fā)〈國有建設(shè)用地劃撥決定書〉的通知》也有類似的規(guī)定。因此以后在登記實(shí)踐中，碰到此類地上、地下設(shè)立的土地權(quán)利，直接按照出讓合同或者劃撥決定書約定的內(nèi)容加以登記即可。《物權(quán)法》第一百三十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。”(1)地下空間開發(fā)利用的實(shí)務(wù)界已經(jīng)接受了地下空間使用權(quán)的概念。(2)“地下空間使用權(quán)”的概念與土地使用權(quán)的概念類似，可以平行使用。

(1)地下空間在物理學(xué)、測(cè)量學(xué)上比較容易界定其四周，并且能夠進(jìn)行物權(quán)公示登記;而地上空間在物理學(xué)、測(cè)量學(xué)上雖然也能夠確認(rèn)，但通常不能為普通公眾接受，并且無法進(jìn)行物權(quán)公示登記。因此，有待科學(xué)技術(shù)進(jìn)一步發(fā)展能夠?yàn)楣娝J(rèn)知。

(2)現(xiàn)實(shí)中，地上空間使用權(quán)的糾紛比較少，司法實(shí)踐中也沒有相關(guān)案例。而地下空間，由于現(xiàn)有法律沒有相關(guān)規(guī)定，影響了其開發(fā)利用，司法實(shí)踐中存在著許多糾紛。

(3)近些年，我國地下空間開發(fā)利用發(fā)展比較迅速，出現(xiàn)了各種形態(tài)的地下空間開發(fā)利用。但是，也出現(xiàn)了一些問題，比如，許多城市地鐵設(shè)施、城市廣場(chǎng)下面的地下街由于無法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，沒有辦法向銀行進(jìn)行抵押貸款;同時(shí)也出現(xiàn)了地下空間建設(shè)施工糾紛，甚至有人提出，城市的地鐵規(guī)劃是否需要征求土地使用權(quán)人的意見的說法。

綜上所述，我國物權(quán)法明確規(guī)定了對(duì)于我國的土地使用權(quán)來說是一個(gè)3維立體的解釋概念，是具有地下的使用權(quán)的，按照我國土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條例所規(guī)定的，出讓土地的使用年限是按照土地的用途來計(jì)算的，而且我們要知道其中之一的土地劃撥使用權(quán)只能作為單位來使用。

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