根據《合同法》第286條和《批復》，承包人行使優先受償權有三個條件：一是發包人未按合同約定的時間和進度支付工程價款；二是：，承包人催告發包人在合理期限內支付價款，發包人逾期不支付的；三是承包人催告發包人在合理期限內支付的，必須在工程竣工之日或合同約定的竣工之日起六個月內行使。實踐中，發包人不按約定向承包人支付工程價款的情況時有發生，但承包人很難實現優先受償。究其原因，主要是法律對通知期間和排除期間的規定存在缺陷，在設定優先權行使條件上對承包人明顯不公平。首先，合同法和批復沒有明確規定承包人督促發包人支付價款的合理期限，導致實踐中適用標準不統一，而發包人往往采取反措施損害承包人的合法權益，要求較長的催告期限；其次，雖然《批復》規定，承包人行使優先受償權的期限為6個月，但規定自竣工之日起計算約定的竣工日期往往使承包商的美好愿望化為烏有。根據實踐經驗，工程價款的確定一般以工程竣工和雙方竣工結算為依據。按照廣泛實施的《建設工程施工合同示范文本》規定，竣工結算一般需要三四個月，加上一個月的付款履行期和至少一個月的通知期，即接近或超過六個月的排除期。一方面，業主往往采取各種手段拖延結算，以達到拖延工程款的目的。同時，一旦超過六個月，承包人將不能要求優先賠償。即使工程價款的確認可以在排除期內完成，發包人也可以將已驗收的工程出售給第三人，使承包人的優先受償權失效。針對法律對優先權行使條件缺乏規定的問題，可以考慮從以下幾個方面加以完善：一是明確約定承包人催告發包人支付價款的合理期限；二是明確約定承包人催告發包人支付價款的合理期限明確支付價款；二是將優先受償權期間的起始時間改為工程價款確定之日，適當縮短優先受償權期間；三是明確優先受償權的支付期限，為防止發包人將房屋出售給第三人，避免承包人優先受償權的適用，應在工程竣工后一定期限內建立房屋出售公示制度。發包人辦理產權轉讓時，應提交已按約定支付工程價款的證明，否則所有權不予轉讓。另外，從權利義務平衡的角度出發，對承包人行使優先權也應加以一定的限制。施工合同的履行期限通常較長，價款的支付主要是分期支付。工程移交后，業主通常仍有部分價款未支付。如果承包人在這種情況下能夠不受限制地行使優先受償權，發包人和其他債權人的權利將處于非常不穩定的狀態。因此，承包人只有在未支付價款占應支付價款一定比例時，才能行使此項權利。你知道嗎