如何認(rèn)定房屋買賣合同無效（1）房地產(chǎn)和房地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓，合同無效。房子建在土地上，依附于土地，這是不可分割的。因此，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。出賣人將房產(chǎn)、土地分別轉(zhuǎn)讓給不同當(dāng)事人的，或者在出售房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，買受人可以提出買賣合同無效。（2）未辦理登記過戶手續(xù)的，合同無效。房屋買賣合同標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，是指買賣雙方向房屋所在地的房屋管理部門登記、轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。否則，即使房屋已實(shí)際交付，房屋買賣合同也不能生效，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力也不能發(fā)生。因此，只要該房屋未辦理正式登記和轉(zhuǎn)讓手續(xù)，即使出賣人已收取房價(jià)并將該房屋交付買受人使用，當(dāng)事人仍可以主張?jiān)摵贤瑹o效。（3）產(chǎn)權(quán)主體有問題的，該合同無效。出售房屋的主體必須是房屋所有人。如果非所有權(quán)賣方出售他人的房屋，則出售無效。這棟房子的產(chǎn)權(quán)由幾人共享，只有在征得共有人同意的情況下才能出售。出售共有房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交共有人同意的證明。

（4）侵犯優(yōu)先購買權(quán)的，合同無效。房屋所有人出售共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。出租房屋出售時(shí)，房屋所有人應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人在出售房屋時(shí)違反共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán)的，共有人和承租人可以請(qǐng)求法院宣告房屋買賣合同無效。機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得收購或者變相收購城市私有房屋。因特殊需要需要購買的，必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定購買私人住房的，買賣關(guān)系無效。（6）交易中存在欺詐行為，明顯不公平，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)按照按質(zhì)定價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房屋管理部門同意后生效。銷售合同生效后，雙方不得無故違約，并應(yīng)按合同約定的價(jià)格、期限和方式交貨。但是，如果出賣人欺詐、隱瞞房屋質(zhì)量或者在生效后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，買受人可以要求與出賣人重新協(xié)商價(jià)格。如果協(xié)商不成，買方可以向法院提起訴訟。

（7）非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括出售）：

通過轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)的人不符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件的

司法行政機(jī)關(guān)依法決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利

土地使用權(quán)依法收回權(quán)利

共有財(cái)產(chǎn)未經(jīng)共有人書面批準(zhǔn)

所有權(quán)爭議

未依法登記取得所有權(quán)證書

法律、行政法規(guī)禁止的其他情形

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