土地可以進行抵押嗎

土地抵押是指土地權利人在法律許可的范圍內不移轉土地占有而將土地作為債權擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權對土地依法進行處分，并以處分所得的價款優先受償。

土地抵押不是實物抵押而是權利抵押。土地抵押的標的是土地權利而不是土地本身。

土地抵押的是法律允許轉讓的土地權利。我國法律對轉讓有禁止性或者限制性規定的土地權利，也相應的禁止抵押或者限制抵押(最直接的規定是《最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》(法釋〔2000〕44號)第五條：“以法律、法規禁止流通的財產或者不可轉讓的財產設定擔保的，擔保合同無效。以法律、法規限制流通的財產設定擔保的，在實現債權時，人民法院應當按照有關法律、法規的規定對該財產進行處理”)。

進行的抵押土地權利必須已經登記發證，債務人或第三人對抵押的土地必須享有權利。另外，權利不明或者有爭議的土地以及依法被查封的土地等都不得抵押。

具體哪些土地權利能夠進行抵押?哪些土地權利禁止抵押?哪些土地權利抵押應當受到限制

根據《物權法》、《擔保法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》以及《城鎮國有建設用地使用權出讓和轉讓暫行條例》等相關法律法規的規定，提供如下意見：

一、關于土地所有權

土地所有權不得抵押。我國實行的是土地的社會主義公有制，土地所有權不得交易，不具有流轉性，因此不論是國家土地所有權還是集體土地所有權都不得抵押。我國《物權法》第一百八十四條第一項、《擔保法》第三十七條第一項均明確規定土地所有權不得抵押，因此，土地登記機構不得辦理土地所有權的抵押登記。'

二、關于土地用益物權

(一)土地承包經營權'

一是一般的土地承包經營權，雖然《物權法》、《農村承包法》以及《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》都允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，但都沒有對土地承包經營權能否抵押作出規定。但綜合我國目前的法律法規以及國家關于土地管理的政策，承包經營權一般不得抵押。

二是四荒地的土地承包經營權，《擔保法》第三十四條第五項規定抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押，《物權法》第一百八十條第三項規定以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權可以抵押。因此，通過公開競價方式取得并經過集體所有權人同意的四荒地承包經營權可以進行抵押。但抵押實現后，《物權法》第二百零一條規定未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。'

(二)建設用地使用權'

1、國有建設用地使用權'

一是通過出讓、國家租賃、作價出資或者入股等有償方式取得的國有建設用地使用權的抵押，我國法律沒有禁止性或者限制性的規定。《城市房地產管理法》第四十七條第二款明確規定以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。因此對于這類土地使用權的抵押，只要已經交清土地出讓金、租金等費用，具有土地權利證書，一般應當給予辦理抵押登記。

二是通過劃撥方式取得的國有建設用地使用權的抵押，我國的法律進行了限制。辦理抵押登記時，抵押的土地應當滿足《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定的條件，并且與地方的房屋一并抵押。'

三是通過授權經營方式取得的國有建設用地使用權的抵押，我國法律沒有明確的規定。《國土資源部關于加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》(國土資發[1999]433號)規定以授權經營方式取得的土地使用權，改變用途或向集團公司以外的單位或個人轉讓時，應報經土地行政主管部門批準，并補繳土地出讓金。通過授權經營方式取得的國有建設用地使用權應當允許抵押，但是應當經過批準，實現抵押時應當補交土地出讓金。

四是政府儲備土地的抵押，主要是在《土地儲備管理辦法》進行了規定。按照《辦法》的規定，政府儲備土地設定抵押權，其價值按照市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權抵押程序執行。

2、集體建設用地使用權'

集體建設用地使用權不得脫離廠房等建筑物單獨抵押。《擔保法》第三十六條和《物權法》第一百八十三條都明確規定鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。《物權法》第二百零一條還規定，集體建設用地使用權抵押實現后未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。'需要注意的是，學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施所占用土地的建設用地使用權，不論是國有的，還是集體的，都不得進行抵押。

(三)關于宅基地使用權

由于宅基地使用權是經依法審批由農村集體經濟組織無償分配給其成員用于建造住宅的沒有使用期限限制的集體土地使用權。宅基地使用權權利主體具有特殊性。只有本集體經濟組織的成員才能取得宅基地使用權，非本集體經濟組織成員不得取得宅基地使用權。目前宅基地使用權能否轉讓、抵押，社會各方面都存在不同的意見，爭議較大。但綜合我國的現行的法律法規和土地管理政策的規定，宅基地使用權不得抵押。

(四)關于地役權

地役權是指按照合同的約定，利用他人的不動產,以提高自己的不動產的效益的權利。地役權由于其特殊性，不得單獨轉讓、抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓

通過上文的詳細介紹，我們知道，土地可以進行抵押，但要遵循相關的法律要求。如果您情況比較復雜，本網站也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。