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寧波
其與買受人簽訂買賣合同是否有效
其與買受人簽訂買賣合同有沒有效力
案件簡介：案外人擅自代被告與原告簽訂房屋買賣合同，現原告要求被告辦理過戶手續。
因危舊房改造的需要，**公司與萬某某達成拆遷安置協議，案外人余某某代表萬某某簽字，后補償房屋由余某某居住。1997年7月，翁某某為家庭生活，經人介紹與余某某相識，余某某稱其可以代表萬某某出售房屋，并將其代為簽字的拆遷安置協議復印給翁某某。因該協議已生效，翁某某遂相信余某某有代理權而與之簽訂房屋買賣合同。1997年7月底，翁某某搬至該屋居住，但一直未辦理過戶登記手續，后在支付完大部分房款后，余某某不知去向。2000年，萬某某辦理所有權證，但未要求翁某某離開，現翁某某主張萬某某辦理過戶手續。
裁判結果：案外人的行為構成無權處分，但并不影響合同效力，合同的法律后果由案外人承擔。
從本案事實看，余某某陳述與萬某某系親戚關系并承諾自己有處分權不足以令人相信萬某某已授權余某某出售房屋。余某某的行為不構成表見代理。余某某的無權處分行為因萬某某的未作表示的拒絕追認而不能約束萬某某。但雖然物權不發生轉移，房屋買賣合同并不因無權處分而無效，對合同的法律后果應由余某某承擔。
律師說法：出賣人無權處分行為對合同效力的影響。
在上述案件中，爭議的焦點在于余某某的行為是否構成無權處分以及是否會影響房屋買賣合同效力的問題。所謂表見代理，是指行為人雖無代理權，但由于被代理人的行為造成了足以使善意相對人客觀上有充分理由相信行為人具有代理權的表象，被代理人須對之負授權人責任的代理。在本案中，翁某某僅憑余某某陳述與萬某某系親戚關系并承諾自己有處分權，并不能當然的認為余某某系表見代理。而萬某某未采取法律救濟手段要求翁某某離開房屋，該不作為行為不能代表其已放棄房屋的所有權，也不能表明其追認了余某某的無權處分行為。依據合同法第48條規定，只能認定是其拒絕追認余某某無權處分行為。因此余某某無權處分其房屋的行為不能約束萬某某，案涉合同的法律后果不應由萬某某承擔。然而雖然余某某出售房屋的行為系無權處分，但其與翁某某簽訂的合同并不因為無權處分行為而無效。依據買賣合同司法解釋中第三條規定，“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”。即無權處分并不影響合同的效力。之后合同如果不能履行的，該合同的法律后果應當由余某某承擔。
以上知識就是小編對“其與買受人簽訂買賣合同有沒有效力”問題進行的解答，房屋的買受人與房屋無權處分人簽訂的合同，足以另買受人讓人其有處分權的，買賣合同有效的，買賣合同產生的后果由無權處分人承擔。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。
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